上海二手房单日1585套创5年新高,但72%是300万内刚需盘

3月28日，一个周六，上海二手房网签成交1585套。

这个数字，据安居客上海监测数据，不仅是2026年的单日新纪录，也一举刷新了近5年来的历史峰值。

很多人看到这个数字的第一反应是：楼市又要起飞了？

先别急。数字背后的结构，比数字本身有意思得多。

· · ·

先看一组节奏感极强的周度数据。

据安居客监测，3月第一周（3月2日-8日），上海二手房周成交5709套，市场刚从春节假期缓过来；第二周（3月9日-15日）直接跳到7233套；第三周（3月16日-22日）再破纪录，7488套。

截至3月28日，3月累计网签已达27733套，同比上涨8%。58安居客研究院院长张波预测，3月全月有望冲击并突破3万套。

3万套是什么概念？据业内共识，上海二手房月成交2万套是”荣枯线”，3万套则意味着市场进入活跃周期。而上一次月成交达到这个量级，还是2021年——上海上一轮楼市牛市的尾声阶段。

不过张波也提醒，只看单月水平并不足以定调，还需看后续2-3个月的成交量价表现。

· · ·

数字亮眼，但谁在买？

答案可能让很多人意外——不是有钱人在抄底豪宅，而是刚需在跑步进场。

据上海中原地产数据，3月上半月，总价300万以内的入门级房源成交占比升至72%。也就是说，每成交10套房子，有7套多是”上车盘”。

中原地产市场分析师卢文曦的判断很直白：现在的热度，更多是刚需主导的底部修复信号。

这句话翻译成商业逻辑就是——市场还没到全面狂欢的阶段，目前是最底层的需求在释放。按照以往规律，通常是刚需先行，然后传导至首次改善型房源，再向高端改善传递热度，整个置换链条逐步盘活。

换句话说，如果你关注的是千万级以上的改善市场，现在的信号是”发令枪响了”，但接力棒还没传到你手上。

· · ·

比成交量更值得关注的，是供给端的微妙变化。

据上海链家数据，”沪七条”新政发布后，上海链家二手房挂牌量较去年同期下滑了8%。原因不复杂：成交在加速消化库存，同时成交增速大于新增挂牌增速，一进一出，挂牌量自然下降。

卢文曦指出，自2025年8月起，上海二手房挂牌量已进入下行通道，此前急售的业主基本完成离场，恐慌性抛售现象已逐步消失。

上海链家研究院负责人李根的观察更细腻：业主心态经历了三个阶段——前期”急于去化”，春节前”观望惜售”，春节后转为理性调价。从市场反应看，目前整体议价幅度在收窄。

这意味着什么？卖方不再恐慌割肉，买方不再坐等更低价。当双方预期开始收敛，市场才真正具备企稳的基础。

· · ·

最后聊聊这轮回暖背后，容易被忽略的几条暗线。

第一，钱的流向在变。当股市震荡、理财收益走低，房产作为”看得见摸得着”的资产，对刚需群体的吸引力在回升。不是因为房子变便宜了多少，而是其他选项也没好到哪去。

第二，中介行业的现金流在改善。据公开数据，3月截至28日已有10天单日成交破千套，其中6天突破1300套，这样的高位成交密度为2021年以来首次出现。对链家、中原这些靠佣金吃饭的公司来说，这是实打实的收入修复。

第三，置换链条一旦启动，受益的不只是二手房。刚需买了300万的房子，原房东拿到钱去置换改善，改善业主再往上换——每一环都带动交易税费、中介佣金、装修消费、家电采购。一套二手房成交背后，撬动的是一整条消费链。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，一季度政策利好释放与需求回暖已奠定坚实基础，二季度在持续宽松的政策环境与刚需、改善性需求支撑下，”金三银四”热度有望温和延续。

关键词是”温和”。

这不是2021年那种全民抢房的狂热，而是一个经历了深度调整后的市场，在政策托底和真实需求驱动下，慢慢找回自己的节奏。

对普通人来说，比判断”楼市是否见底”更重要的问题是：你的需求是真实的吗？如果是，市场正在给你一个买卖双方都相对理性的窗口期。

至于这个窗口会开多久，正如张波所说，还需要再看2-3个月。