花木板块二手房市场周报｜2026年第13周（3.23-3.29）
一、全市市场背景
上海二手房市场3月整体延续强势复苏，"沪七条"（2月25日落地）政策效应持续释放，叠加传统"金三"旺季，成交量创近年来高位。据网上房地产官方数据，全市二手房周度成交依次为：第1周（3.2-3.8）5,709套、第2周（3.9-3.15）7,233套（创2021年以来周度新高）、第3周（3.16-3.22）7,488套（再度刷新纪录）；截至3月29日，全月累计网签已达27,733套，3月28日单日成交1,585套更创近五年单日新高。全月成交接近或突破3万套，将成为2021年以来首次。成交以300万以下刚需为主，低价优质房源快速消耗后，新增挂牌业主定价趋强，议价空间收窄趋势在全市层面同步显现。
花木板块凭借浦东核心功能区定位、教育资源及成熟商业配套，价格水平长期高于全市均线。全市3月成交火热的背景下，花木前两周同样表现积极；本周成交缩量，恰恰印证的不是大环境转向，而是板块内高性价比房源已在前期行情中率先出清。
二、成交端数据解读
本周（3.23-3.29）花木板块录得成交8套，较上周（3.16-3.22）的19套环比下滑57.9%。量缩的核心原因在于前几周市场活跃期间优质房源已被快速去化，当前存量挂牌中高性价比标的明显减少；同期新增挂牌业主定价预期普遍偏高，与买方心理价位存在较大落差，议价空间实质性收窄，买卖双方难以达成成交，并非单纯的节前季节性观望所致。
本周成交均单价6.46万/㎡，较上周7.19万/㎡回落10.1%。均价走低为结构性因素驱动：本周成交以中小面积产品为主（均面积77㎡），大平层及高单价产品缺席，并非板块价格中枢系统性下行。
本周最高成交：建华钻石公寓165㎡，成交1135万，单价6.84万/㎡。最低：花木苑51㎡，成交295万，单价5.78万/㎡。
成交小区分布：花木苑2套，大唐盛世花园三期、海桐苑、牡丹小区145弄、牡丹小区225弄、玉兰路81弄小区、建华钻石公寓各1套，共7个小区。价位段：300万以下1套（13%）、300-500万3套（37%）、500-800万2套（25%）、800-1200万2套（25%），刚需与首改合计占比75%。
三、挂牌供需分析
板块总挂牌量589套，挂牌均单价80,021元/㎡，均总价980.9万元。本周新增挂牌20套，但新进场业主定价预期普遍偏高，挂牌均价较本周成交均价高出23.9%（差约1.54万/㎡），供需价格预期尚未收敛，是本周成交受阻的重要背景。
户型：3房主体（41%），2房（32%），改善型供应充裕。价位500-800万段最集中（26%），其次800-1200万（22%）、300-500万（20%），买方选择余地较大。
四、后市研判
本周量价双降的核心驱动是供需结构性博弈，而非节假日效应。三点核心判断：一是高性价比房源稀缺化加剧，前几周活跃成交已消化一轮优质标的，当前市场进入筛选难度上升阶段，买方需提高信息密度而非单纯等待；二是业主预期短期难以快速修正，新增挂牌定价偏强，买卖双方价格预期收敛仍需时间，短期成交节奏难有大幅反弹；三是刚需竞争依然存在，300-500万段转化效率最高，同段位买家数量并未减少，有明确需求的客户主动出击比被动观望更有优势。
我是张炎，深耕上海浦东花木17年，永轩地产龙阳店店长，专注花木板块二手房，熟悉板块小区优劣势与成交行情，欢迎关注咨询。
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