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房产抵押能贷多少?不是估值越高越好

很多人一上来就问 "我房子估值 1000 万能贷多少"，但其实这里面有个常见误区 ——估值高≠能贷得多。作为在上海做了多年房产抵押的蕙蕙，今天就跟大家掰扯清楚这个问题，避免大家踩坑。

核心公式其实很简单：贷款额度 = 房产评估价 × 抵押成数 - 未结清房贷。注意，这里用的是银行评估价，不是你心里的估值，也不是中介挂牌价。

上海这边的抵押成数（2026 年最新）大致是这样的：

举个直观例子：一套内环内评估价 1000 万的住宅，一押按 90% 算能贷 900 万；但如果是外环外一套同面积商铺，评估价 1000 万，按 60% 算只能贷 600 万。这就是房产类型带来的差距。

很多人觉得 "我房子估值高就能贷足"，但银行看的是变现能力，不是你说的估值。这里有 3 个核心影响因素：

1.评估价≠市场价银行评估价通常比市场价低 10%-20%。比如一套市场价 600 万的房子，银行评估可能只有 450 万，直接砍掉 150 万空间。原因很简单：银行要防范风险，评估时会扣除学区溢价、装修溢价这些 "虚高" 部分，只认真实居住价值和变现能力。

2.房龄和地段是 "隐形门槛"上海房龄超 30 年的房子，很多银行会降额。比如一套 80 年代的老工房，市场价 800 万，评估价可能只有 550 万，抵押成数也会降到 70%，最终能贷 385 万，比同类型次新房少贷近百万。

地段更关键，核心区住宅和郊区公寓差距明显。同样评估价 1000 万，核心区能贷 900 万，郊区公寓可能只能贷 500 万。

3.个人资质也会影响额度就算房子条件好，征信有连三累六、负债过高，银行也会降额甚至拒贷。比如有人房子评估价 1000 万，因征信差，抵押成数从 80% 降到 70%，直接少贷 100 万。

上周遇到个粉丝张姐，在浦东有套 120 平住宅，市场价 1100 万，她以为能贷 900 万。

我先让她准备材料，联系银行评估。一周后评估报告出来，评估价只有 900 万，原因是房龄 12 年，小区近一年成交放缓，评估时打了 5% 折扣。

接着算成数，她这套是普通住宅，一押按 75% 算，理论能贷 675 万。但她还有 300 万未结清房贷，最终额度 = 900 万 ×75%-300 万 = 375 万。

张姐听完有点懵，说 "不是说能贷到估值 9 成吗"。我跟她解释：核心区优质住宅才能到 9 成，她这套不是核心区，加上有未结清房贷，额度自然低很多。

最后帮她调整方案，选了对房龄和征信更宽松的银行，最终批了 390 万，比预期少了 500 多万，但符合实际情况。

总结下来，房产抵押额度不是 "估值越高越好"，而是评估价 × 抵押成数的综合结果。别被高估值冲昏头，先搞懂银行的评估逻辑，再做规划更靠谱。