前几天晚上带娃遛弯时，我发现小区开了一家新的二手房中介门店，那一刻感慨万千，有惊奇，有惊喜，也有无尽感慨。
很多人不太关注中介门店这件事。
相反，我觉得这却是观察楼市冷暖一个很好的“微观视角”。
高峰时，我们小区楼下大大小小有六七家中介门店，时不时你就能接到电话“哥，咱家里的房子考虑卖吗”？之后随着楼市降温，不知道什么时候店面就一个个关门了，最后只留下了两家。
楼市好起来了吗？
说实话，对三月数据我一直比较期待。
都知道一线城市是全国楼市风向标，如果说楼市真回暖，一定是从他们开始，从全国财富、高知人群最集中的城市开始。
北上广深吹来的风，够狠！
截止3月26日：
北京二手房成交14855套，环比增长82.7%，同比增长69%；上海二手房成交24272套，环比增长144.6%，同比增长41%，周度成交量创近五年新高，全月有望突破3万套；
广州二手房成交约14000套，环比增长258%；深圳二手房环比增长也达到75.6%，春节后签约量创近两年新高……
上海甚至出现了因为交易数量太大，别说中介没工夫吃饭，就连网签系统也被干崩溃的剧情出现，引发无数网友吃瓜。
说回西安。
今天早上九点一上班，就被一张“二手成交表格”惊到。
三月西安二手房成交超14000套，环比增长256%，同比增长30%。印象里，这应该是我这几年看过西安单月成交最多的一次。
你敢信？
数据对新房并不友好。
在快速城市化的增量时代，房地产曾经创下一年18万亿的成交规模，而到了2025年，这一数据已经缩水一半。随着房地产从规模走向“好房子”，从刚需走向改善置换。
即便楼市回暖，数据大概率还是会保持在低位水平。
这就出现了一个所谓的“数据BUG”！
举个简单例子。
以前西安楼市有100个项目在售，合计推出10万套房源，去化率即使只有50%，也能卖5万套；现在西安楼市可能有50个项目在售，推出5万套房源，去化率就算达到80%，但最后体现出来的也只成交了4万套。
去化率从50%到了80%，你能说市场没变好嘛？
但成交总量确实也少了。
现在我们更常去参照单个项目的销售。
前两年楼市难的时候，一个项目单月能卖个几十套就算很不错了。即便是五一、国庆这种黄金周，宣传力度到位、现场氛围到位、优惠点位给足，整个西安楼市销售能破亿的也没有几个。
再来看看三月。
随便看几个，成热度都远超预期！
金茂曲江双子卖了4.2亿，金茂幸福晓棠卖了3.5亿，科技路金茂府卖了1.5亿，四个项目一个月就给金茂贡献了快10亿销售额。
中海·锦业元晟＆拾光卖了136套、3.2亿；金地长缨赋卖了123套、1.93亿；万科东望、中建悦庐幸福序的成交量也都超过了100套。
招商·西安湾首开去化率93%，劲销9亿；信达锦华颂首开268套、4.3亿；第三次加推的招商·林屿嫚岛再次摇号告罄；同处团结村板块的龙翔·未央和鸣二月份至今卖了552套、10.23亿。
鑫苑知光集晚上10点以后，客户还在转定金！
之前踩盘，售楼部冷冷清清凄凄的比比皆是，但年后以来明显感觉到人气旺了，各个热门楼盘的到访量统计，动辄数千、破万组。
这就是当下发现在购房一线的真实场景。
对这一波行情，大家体感不同。
跟楼下的中介小哥闲聊，他们说现在“不诚心卖、不诚心买”的都少了。
二手房层面，相比之前，房东基本不会乱挂牌，而看房的客户给的价格相对也都比较合理；新房层面，四代宅高配置、高赠送，很容易获得客户青睐，点位到位，成交价比客户预期低，也很容易成交。
当然，也有人持谨慎态度。
为什么三月能卖的这么好，网上有人总结了一下。第一，高层定调以后，大家的预期有所改观；第二，北上广深热风频传，很多人开始坐不住了；第三，三月是很多学校摸底的时间，就会出现集中成交……
机缘巧合还不能说真的回暖，需要让子弹再飞一会。
可你看，情绪其实已经不再悲观。
数据，为我们还原了真实的楼市。
这个真实是什么？其实并不只是大家能够看到的新房热度大幅回升，二手房成交量开始出现爆发式增长。
按照中指研究院公布的数据：
成交量层面：3月1日-3月28日，重点监测的三十个全国核心城市，新房成交面积环比上涨119.7%，二手房成交套数环比上涨94.7%。
价格层面：百城新房价格，受新入市高价项目结构性带动，环比上涨0.05%，同比上涨2.24%；二手房价格跌幅已连续第3个月收窄，上海更是结束了此前连续33个月的下跌态势，挂牌价开始上涨。
三月“小阳春”背后，更值得大家关注的是——
止跌回稳已经从局部城市走向全国多个城市，官方定调修复预期之下，楼市的止跌回稳比我们想象的更快，筑底的过程正在加速完成！
你看，这两年身边关注楼市、谈论楼市的人，是不是越来越少了？
人世间最大的低谷，不是被看衰，而是压根大家都不关注。于是才有了那句：山穷水尽处，柳暗花明时。
相当应景了。
月夜|文
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