在未来几十年里，全球预计将有124万亿美元的财富进行代际转移，但数百亿美元的美国房地产可能永远无法到达预期的继承人手中。
罪魁祸首并非市场波动或投资失败，而是遗嘱的缺失。专家警告称，这个问题比大多数人意识到的要严重得多，并且可能会破坏人类历史上最大规模的财富转移之一。
周一在城市研究所（Urban Institute）开会的住房专家表示，近年来一些州已经通过了更多法律，但关于该问题严重程度的教育还远远不够。
作为大财富转移（Great Wealth Transfer）的一部分，在未来十年内，至少有2.4万亿美元的房产可能会落入美国千禧一代和Z世代手中。也许还会有25万亿美元投入到房地产中。这还没有算上属于无继承人者的数十万亿美元房产。
“没有遗嘱绝对会让家庭陷入粉碎机一般的困境，”研究继承人财产问题的奥本大学（Auburn University）副教授 Ryan Thomson 表示。
这对家庭来说也是一项代价高昂的考验。遗产纠纷可能会消耗巨大的法律资源，例如目前正在进行中的围绕 Sol Golman 纽约房地产财富的纠纷。然而，所有遗嘱都必须经过遗嘱认证（probate）程序，专家预计在这个过程中还会有更多的问题困扰人们。
对大财富转移的威胁
量化这个问题很困难。美国林务局南方研究站（U.S. Forestry Service's Southern Research Station）估计，仅在南方和阿巴拉契亚（Appalachian）的11个州，就有多达530万英亩、价值420亿美元的财产属于继承人。房利美（Fannie Mae）的住房援助委员会（Housing Assistance Council）估计全国有320亿美元，但这只计算了有评估价值的财产。
继承人纠纷曾经被认为是一个农村问题，Thomson 表示。但随着住房成为家庭净财富的重要组成部分，情况已不再如此。例如，波士顿学院（Boston College）估计，在费城可能会有1.04万处价值11亿美元的房产存在纠纷，而在底特律则有5500处价值2.68亿美元的房产存在纠纷。
大多数地方并没有专门区分涉及继承人纠纷的房产交易。但一些模式已经显现。当父母去世后，那些突然继承了房屋资产的人已经面临着意想不到的税收义务和其他费用的冲击。
问题就从这里开始。在美国大多数地区，此类房产默认属于“按份共有（tenancy in common）”，继承人获得房产的同等权益。该房屋会失去宅基地豁免（homestead exemption），随后继承人容易拖欠税款。如果他们对如何处理房产产生分歧，最终可能会陷入长达数年的法律诉讼，并累积高昂的法律费用。
这就是“掠夺性”投资者趁虚而入、以远低于其价值的价格抢购房产的原因，Thomson 表示。他们从一位家庭成员那里获得房产的一小部分份额，然后向法院申请强制出售。
但对该主题的进一步研究受到了阻碍，Thomson 解释道，因为那些投资者和投机者随后会利用这些研究来针对弱势社区。
数十个州颁布有关继承人财产的法律
据政策智库统一法律委员会（Uniform Law Commission）称，目前已有26个州、哥伦比亚特区以及美属维尔京群岛通过了《继承人财产分割法》（Partition of Heirs Property Acts），另有5个州正在考虑跟进。
波士顿学院法学院（Boston College Law School）土地、住房和财产权倡议（Initiative on Land, Housing, and Property Rights）主任 Thomas Mitchell 表示，这些法律增加了正当程序的保护，例如通知、评估和优先购买权（right of first refusal）要求。但在所有者去世后，房产可能会受到无数其他法律问题的阻碍，从而威胁到他们打算留给子孙的代际财富。
该问题最根本的原因在于缺乏详尽的遗嘱或遗产规划。波士顿学院的一项调查发现，只有57%的人立有遗嘱。而在高中及以下学历人群以及少数族裔中，这一数字要低得多。
Mitchell 表示，对于其中一些人来说，他们不了解如何订立遗嘱。但这可能也是一个单纯缺乏意愿沟通的问题。在拥有至少50万美元可投资资产、55岁以上的父母中，约有68%没有告诉他们的成年子女自己计划如何处理这笔财富。
“许多人认为这源于家庭内部的戏剧性冲突，但实际上它源于沉默，”在佐治亚州（Georgia）为继承人提供服务的 AAA Probate Resources 创始人 Ashley Edwards 表示。“如果对于谁应该是决策者没有共识，你实际上就把房产置于了脆弱的境地。”
房地产经纪人需要积极主动地帮助购房者以书面形式明确他们去世后希望如何处置其房产，Edwards 表示。通常需要尝试几次才能让他们认识到这种必要性。
刘云飞 注册房地产经纪人
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