我一直跟大家强调，看楼市的真实冷暖，永远别盯着新房市场。新房有开发商的营销造势，有政策的托底扶持，甚至有国企央企的兜底，水分太大。只有二手房市场，是房东和买家真金白银的博弈，没有滤镜，没有修饰，是楼市最真实的晴雨表。
先给大家看一组核心大盘数据。
这次纳入统计的20个重点城市，3月二手房总成交面积达到1796.5万㎡，环比2月上涨17%，2026年一季度累计成交面积更是达到4107.7万㎡。
单看这个数字，很多人会觉得，市场果然回暖了，环比都涨了，金三果然名不虚传。但我要告诉大家，这组看似漂亮的数字背后，藏着当下中国楼市最残酷的真相：所谓的回暖，从来都不是全域普涨，而是只属于少数城市的狂欢。
一线城市：有人领跑全场，有人旺季掉队
四大一线城市，这次直接拉开了和二三线城市的差距。3月四个城市合计成交面积538.8万㎡，环比涨幅达到30%，是二三线城市平均涨幅的2.5倍。说白了，这轮开春的市场修复，最先撑住场面、也是撑得最稳的，还是一线城市。
但哪怕是站在金字塔尖的一线城市，内部也走出了完全不同的行情。
上海，毫无疑问是这次一线城市里的绝对领头羊。3月单月成交面积227.7万㎡，环比大涨64%，一季度累计成交483.3万㎡。这个数字有多夸张？上海一个城市的单月成交量，比广州+深圳两个一线城市加起来还要多，哪怕放在20个重点城市里，也稳居第二。很多人之前一直在唱空上海楼市，说上海的房价撑不住了，结果人家用实打实的成交数据直接打脸。其实这一点都不意外，上海是中国楼市的绝对压舱石，全国最顶尖的购买力，最终都会往这里汇聚。开春之后，上海的改善型需求彻底集中释放，核心城区的次新房，带看量和成交量直接拉满，这种由真实需求支撑的市场，韧性远比大家想象的要强。
北京的表现，一如既往的稳。3月成交面积164.3万㎡，环比上涨26%，一季度累计成交373.2万㎡，稳稳占据20城成交榜的第三位。北京的楼市，从来没有大起大落，哪怕市场再冷，核心城区的优质房源，永远不缺接盘的买家。作为首都，北京集中了全国最顶级的教育、医疗、产业资源，这种无可替代的基本面，就决定了它的楼市，永远有最坚实的托底需求。
深圳的市场，正在走稳步修复的路线。3月成交面积49.8万㎡，环比上涨7%，一季度累计成交130.1万㎡。很多人会问，深圳作为一线城市，成交量怎么这么低？其实熟悉深圳市场的人都知道，深圳的二手房市场，早在指导价出台之后，就已经告别了当年的疯狂。一方面，深圳近些年的新房供应持续放量，分流了大量的购房需求；另一方面，市场的预期还在逐步修复的过程中。但这次环比转正，也释放了明确的信号：深圳的市场底已经基本确认，正在一点点往回走，毕竟深圳的产业和人口基本面摆在那里，只是需要一点时间来恢复信心。
四大一线城市里，最让人意外的，是广州。3月成交面积97万㎡，环比下降12%，是一线城市里唯一一个在金三旺季出现成交下跌的城市。别人都在借着旺季往上冲，广州反而掉头向下，这就很能说明问题了。广州的楼市困境，其实早就有迹可循：主城区的改善需求不足以撑起整个大盘，外围远郊区域的库存又长期高企，加上周边佛山、东莞等城市的分流，购买力被持续稀释。作为一线城市的守门员，广州这次，确实没能跟上其他三个城市的脚步。
二三线城市：一半是火焰，一半是冰山
如果说一线城市的分化，只是优等生和中等生的差距，那二三线城市的分化，就是学霸和学渣之间，无法逾越的天壤之别。
这次纳入统计的16个二三线城市，3月合计成交面积1257.6万㎡，环比仅上涨12%，看似有修复，但拆开来看，热闹只属于少数城市，剩下的绝大多数，都在寒冬里原地踏步，甚至持续下行。
这次整个榜单里最出圈的城市，毫无疑问是成都。3月单月成交面积261.4万㎡，环比上涨40%，直接超过北京、广州、深圳三大一线城市，成为20个重点城市里成交量最高的城市。一季度累计成交面积更是达到585.8万㎡，直接领跑全国所有重点城市。很多人问我，成都为什么能这么猛？其实一点都不意外。成都是整个西部地区的绝对中心，汇聚了全省乃至整个西南的优质资源和人口，两千多万的常住人口基数，带来了源源不断的购房需求，尤其是改善型需求，近些年一直处于持续爆发的状态。而且成都的二手房市场，一直是全国最活跃的市场之一，挂牌量大，选择多，流通性好，买家和卖家的市场预期都相对稳定，这种扎实的基本面，自然能走出独立于全国的行情。
除了成都之外，还有一批城市，在3月迎来了成交的爆发式增长。扬州3月成交环比涨幅高达261%，合肥环比涨幅219%，宁波环比涨幅154%，直接霸占了20城涨幅榜的前三名。这里要跟大家解释一下，扬州的涨幅之所以这么夸张，核心原因是2月春节假期的基数太低，属于低基数下的反弹修复。但合肥和宁波的上涨，是实打实的需求支撑。合肥作为长三角的核心强省会，近些年产业升级做得风生水起，人口持续流入，省会的虹吸效应越来越强；宁波是浙江的经济重镇，民营经济极其发达，民间购买力雄厚，开春之后积压的改善需求集中释放，成交量自然水涨船高。除此之外，青岛、烟台、杭州等城市，也都实现了两位数的环比上涨，市场回暖的势头非常明确。
但热闹是它们的，剩下的城市，什么都没有。
16个二三线城市里，有接近一半的城市，在金三这个传统楼市旺季，不仅没有迎来成交上涨，反而出现了不同程度的下跌。最让人意外的是苏州，3月成交面积53.2万㎡，环比仅为34%，相当于较2月下跌了66%，成为整个20城里跌幅最大的城市。很多人会疑惑，苏州作为GDP排名全国前列的经济强市，怎么会跌成这样？其实苏州的楼市困境，核心原因在于前期市场热度透支了大量需求，加上近些年新房市场持续放量，大量低价新盘分流了二手房的购房需求，最终导致二手房市场的成交量持续走低。
除此之外，佛山环比下降17%，大连环比下降14%，天津、南京环比均下降9%，厦门环比下降8%，西安环比下降6%，武汉、东莞环比均下降4%。这些城市，要么是产业空心化，缺乏持续的人口流入；要么是新房库存高企，二手房缺乏竞争力；要么是城市能级不足，无法形成有效的需求支撑。哪怕是金三旺季，也没能拉动成交量的上涨，市场修复的动力严重不足。
数据背后的真相：楼市的分化，已经进入固化阶段
如果说单月的成交数据，会受到春节假期、短期政策的影响，有一定的偶然性，那一季度的累计成交数据，就能让我们看清楼市的长期趋势。
2026年一季度，20个重点城市累计成交面积4107.7万㎡，其中成都、上海、北京三个城市，累计成交就达到了1442.3万㎡，占了20城总成交量的35%以上。头部效应，已经明显到了极致。而榜单尾部的烟台、大连、厦门等城市，一季度累计成交面积还不到60万㎡，头部城市的成交量，是尾部城市的十倍甚至十几倍。这种差距，不是短期的市场波动，而是长期的趋势固化。
说白了，现在的中国楼市，已经彻底告别了过去二十多年那种普涨普跌的时代，进入了极致分化的新常态。城市和城市之间的差距，正在以肉眼可见的速度拉大。核心城市的楼市，已经率先走出底部，迎来了修复回暖；而绝大多数缺乏基本面支撑的城市，市场还在持续探底，甚至已经失去了反弹的动力。
我之前就跟大家说过，未来的房地产市场，只会剩下三类城市有价值：第一类，是北京、上海、深圳、广州这种一线城市，有全国最顶尖的资源和购买力托底，永远不缺需求；第二类，是成都、合肥、杭州这种强省会城市，能虹吸全省的人口和资源，有持续的需求支撑；第三类，是宁波、佛山这种核心都市圈内的产业强市，有扎实的经济底子，有持续的人口流入。
除此之外，绝大多数没有产业、没有人口、没有资源的城市，楼市只会越来越冷。房子的流通性会越来越差，最终慢慢变成只能自住的钢筋水泥，再也没有金融属性可言。
给所有购房者的几句真心话
最后，结合这份数据，给所有想买房的朋友，几句实打实的真心话，都是我研究楼市这么多年，踩过无数坑、看过无数案例总结出来的，希望能帮大家避开陷阱。
第一，别再被“全面回暖”的营销话术忽悠了。现在的楼市，回暖永远是局部的，分化才是全局的。你所在的城市有没有回暖，不要看中介发的朋友圈，去查一下当地的二手房成交量、挂牌量、成交周期，这些数据不会骗人。
第二，如果你是刚需自住，买房的第一原则，永远是流通性。别碰远郊盘，别碰文旅盘，别碰没有配套的新区盘，哪怕它的价格再便宜。刚需买房，容错率极低，一旦买错，可能就是一辈子的事。只有城市核心城区的房子，才有最基本的流通性，哪怕未来你想置换，也能卖得出去。
第三，如果你是投资买房，现在这个阶段，能不碰就尽量不碰。房地产闭着眼睛赚钱的时代，早就结束了。如果一定要买，只看我上面说的三类城市，而且只买核心板块的次新房，老破小、公寓、远郊大盘，碰都不要碰。
第四，买房之前，先看城市的基本面。这个城市的人口是不是在持续流入，产业是不是在持续发展，二手房的流通性好不好。没有人口流入，就没有购房需求；没有产业支撑，就没有收入增长；没有流通性的房子，就是一堆钢筋水泥。这三点，缺一不可。
楼市的分化，从来都不是突然发生的，而是一点点积累出来的。
过去，我们买房，看的是房价涨不涨；现在，我们买房，首先要看的，是这个城市有没有未来，这套房子能不能卖得出去。
选择，永远比努力更重要。买房这件事，尤其如此。
好了，今天的内容就到这里。你所在的城市，3月楼市回暖了吗？你对当下的楼市，有什么看法？欢迎在评论区留言，我们一起聊聊。
资产规划服务热线
136 1291 7255
添加企业微信
优选房源抢先知
▼
请关注【深圳楼市论谈】公众号更多楼市资讯，第一时间发布！
