房产灭失后,借名购房诉讼怎么打?| 实务

【案情简介】

1.1991年，A为帮助子女及孙辈落户深圳，委托香港居民B以其名义购买案涉房产。购房款由A实际出资，房产登记于B名下。购房后，房产证原件等资料由A保管，A及其家人长期占有、使用、管理该房产，并将多名亲属户口迁入。

2.B于2005年去世。A于2014年去世，其法定继承人通过放弃继承、赠与等方式，将案涉房产相关权益最终转移至其孙女孙女、孙女婿名下。

3.2015年，案涉房产被纳入城市更新范围，孙女与开发商签订了《产权置换协议书》等拆迁补偿协议，并移交了房屋及房产证原件。

 4.2023年，B之弟E通过公证继承方式，将案涉房产登记至自己名下，并于同年与开发商另行签订拆迁补偿协议。

5.2024年，案涉房产被拆除，产权登记注销。

孙女、孙女婿遂提起诉讼，请求确认：

（1）两原告为案涉房产的实际所有权人；

（2）被告将案涉房产过户到两原告名下；

（3）案涉房产的拆迁安置补偿权益归两原告所有；

（4）确认第三人与原告签署的《产权置换协议书》有效，第三人继续履行协议；

（5）本案诉讼费等全部诉讼费用由被告承担。

【争议焦点】

1.借名买房关系中的实际出资人是否可直接确认为不动产物权人？

2.房产已灭失且产权注销的情况下，过户请求能否支持？

3.拆迁安置补偿权益是否当然归属于借名出资一方？

4.实际权利人与开发商签订的拆迁补偿协议效力如何？

【法院裁判观点】

一、关于实际所有权人确认问题

根据《中华人民共和国民法典》第209条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第2条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。当事人有证据证明不动产登记簿记载与真实权利状态不符、其为真实权利人的，可请求确认物权。

本案中，法院认定A与B之间存在借名买房的委托合同关系，A实际出资，B仅为名义持有人。但该委托关系仅赋予A对B的债权请求权，即请求配合办理过户登记，并不直接产生物权变动效力。A去世后，其继承人及受赠人（包括两原告）均未办理不动产变更登记，故两原告尚未依法取得案涉房产的物权。原告主张确认为实际所有权人，缺乏法律依据，不予支持。

二、关于协助办理过户问题

原告对被告E（B的继承人）享有请求履行过户登记的债权。但因案涉房产已于2024年被拆除，并已办理产权注销登记，房产物理形态灭失，物权已消灭，客观上无法办理过户。该诉讼请求因履行不能，不予支持。

三、关于拆迁安置补偿权益归属问题

拆迁安置补偿权益系不动产物权的衍生权利，其归属以物权归属为前提。原告并非案涉房产的合法物权人，主张拆迁安置补偿权益归其所有，缺乏权利基础，不予支持。

四、关于原告与开发商签订的拆迁补偿协议效力及履行问题

原告与开发商签订的《产权置换协议书》等协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效。

尽管案涉房产已灭失，且开发商与被告E另行签订了拆迁补偿协议（主要为办理注销登记而订立），但原告已履行除注销登记外的全部合同义务，开发商仍应继续履行其与原告签订的拆迁补偿协议。开发商与E之间的协议争议，可另循法律途径解决。

【判决结果】

1.确认原告孙女与第三人开发商签订的《产权置换协议书》等协议有效，第三人应继续履行上述协议义务；

2.驳回原告孙女、孙女婿的其他诉讼请求（包括确认实际所有权人、判令过户、确认拆迁安置补偿权益归其所有）。

【法律风险提示】

1.借名买房不产生物权效力。出资人仅享有请求名义登记人配合过户的债权，未经变更登记，不能直接取得物权。即使长期占有、使用、持有权属证书原件，亦不能替代法定登记要件。

2.名义权利人死亡或反悔，风险显著升高。名义权利人死亡后，其法定继承人可能依法继承并处置房产，出资人只能通过债权诉讼主张权利。若房产已被转让或灭失，相关权利无法实现。

3.拆迁补偿权益以物权登记为基础。在城市更新项目中，实施主体确认及补偿协议签订通常以不动产登记为准。实际居住人签订的补偿协议虽可能有效，但一旦与登记的名义权利人另行签约，将引发权利冲突。

【杨律建议】

及早办理过户登记是唯一稳妥路径。借名买房情形下，一旦具备过户条件，应尽快办理变更登记，避免因时间拖延、名义权利人死亡或房产灭失导致纠纷发生、权利落空。