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过去的3月，楼市成交回暖的其实不只是二手房，新房也有一定程度的回暖。
3月的新房总共网签了7059套，环比增长了241%，同比也增长了20.6%，甚至这个网签数据，还创造了从2025年1月以来的最高网签量。
当然，我们经过求证，新房的网签数据包含了增城安居房900多套的网签。但是即便减去1000套网签，这个数据还是会比去年同期更热。
相比于二手房，新房网签的上涨似乎更有说服力，毕竟二手房只有环比数据是增长的，同行数据其实并没有增长。
但是在宣传里，似乎重点都在二手房，热度也都集中在二手房，大家对新房的热度反而没有那么直观的感受。
今天我们就来聊聊这段时间广州楼市的新房市场。
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其实一手和二手之间，之所以会有这样的反差，和新房二手房的定价逻辑有关。
二手房的业主是个人，做决策的反应更迅速，市场的热度会更快的体现在价格上。
即便是一个心态很弱势的业主，即便有很强烈的卖房需求，短时间出现3个有明确意向的买家，业主的态度都会立马转变。
原本供大于求的买方市场，会瞬间变成局部供不应求的卖方市场。
3个买家抢同一套房，买家和买家之间相互竞争，那么业主往往就会出现价格难谈，甚至返价的情况。
同时，相比于开发商，卖房的业主是一个零售方，手上就一套房子，卖了就卖了，多卖1万块钱，可能就是多自己一个月的工资。
所以业主一定会让自己的收益在可能的范围最大化。
综合下来，业主的调价可能就是一夜之间的事情。
但新房的开发商不同，开发商是一个批发商，相比于每一套房的成交价，开发商更关注的是去化的速度，是回款的周期，这才是他们成本的大头。
同时，开发商又是一个组织。
如果要调价格，就需要经过层层的流程审批，有多个环节的领导决策，除非有更明确的回暖迹象，不然也没有哪个领导愿意冒着去化不利的风险，做涨价的决策。
新房不论是涨价还是降价，都会比二手房市场晚两到三个月。
所以，二手房的市场热度，也可以作为新房走势的一种前置指标。
而这种前置指标，实际上还有另一种含义。
虽然新房和二手房，不论在产品上，地段上，甚至是价格上，都有这样那样的差异，但是二者从来都不是独立的，互不相干的，更不是简单的竞争关系。
相反，新房二手房一体两面，紧密相连，有强烈的传导作用。
比如，一个人在楼市里，可能同时拥有卖家和买家两重身份。楼市里大量的改善置换需求，都需要业主把自己手里的二手房顺利卖出，才有可能转换为新的需求。
这也是为什么广州逐渐收紧了新规偷面积的尺度，就是因为操盘手发现，一味的纵容规则的变化，让新规新房对旧规产生降维打击，并不能长期让新房的销售得到保障。
相反，这是一种竭泽而渔的行为。
因为如果上一个业主的房子没有办法出手，新规的房子再漂亮，再让人向往，也没有办法产生新的购买力。
最后，整个市场就好像一台齿轮被卡住的机器，彻底失灵，无法运转。燃料加的越多，系统崩溃的可能性就越大。
而3月份1万多套的二手房成交，以低总价区的成交为主。这些房子的成交，往往都伴随着新的需求的产生。
就我们一线接触到有置换需求的小伙伴，有很多人顺利的在3月份卖掉了手上的二手房，终于可以进入换房流程的下一个阶段。
所以，我觉得3月份二手房成交回暖的意义不只在于二手房本身，还在于带动了新房的市场。
我们再来看看3月份新房各区成交的分布。
增城突然爆发卖了2000套新房，后来经过我们求证，其中有差不多930套属于宁西家园这个安居房项目的网签。所以扣除掉安居房的网签数据，实际网签量应该在6000套出头。
看了这个表格，新房的成交在各区的分布，大家看上去是没有规律的，不会像二手房那样，哪里是存量房市场，哪里的成交就多，有一个稳定的趋向。
但是新房的逻辑不同，新房是一个供应创造需求的市场。
这次在天河的网签数据上就体现的很明显，阅璟台开盘，覆盖了整个天河北五山板块的改善需求，这个区域的需求就被激活了。
阅璟台3月底开盘后，到目前为止已经网签了96套。
首开的是7栋，8栋，9栋，10栋和11栋，一共5栋楼，总共214套，半个多月，网签的去化率44%，考虑到网签的延迟，这能算得上一个不错的数据了。
很多小伙伴会拿阅璟台和辰园湖境对比，虽然两个楼盘都是没地铁，有学校的配置，但是广棠板块和黄村奥体板块还是不同的。
虽然大家都在广园快速以北，但是东西走向，黄村奥体板块还隔着一条环城高速。
板块和板块之间，每隔一条快速路或者河道，中心区的辐射强度就要弱一环，所以两个板块的地段价值，至少要差5000-10000/m²的价格。
阅璟台5-5.5万/m²，辰园湖境4.2-4.8万/m²，也基本处于一个合理的范畴内。
除了阅璟台外，荔湾，白云在3月份都有新盘开盘。
比如刚刚开盘的保利海上印，开盘7天就网签了41套，几乎翻版了当时保利雅郡的盛况。在荔湾这种刚需小面积一直处于缺货的状态，所以只要开发商的价格符合市场实际情况，就是不愁去化的。
而另外一遍，云樾和鸣的情况就没有这么乐观了。
3月15号开盘，快要1个月了，1栋楼总共116套住宅，只网签了44套，网签去化率37.9%，并且从我们的监控中，我们发现这个网签数据增加的速度越来越慢。
我觉得这一方面有市场环境的因素在，毕竟保利云瑞不论在地段、产品还是配套上都更好，大家都想等等最终的价格。
另一方面也有云樾和鸣自身的短板在，2026年了，还有卖500万起的小区，学校还需要摇号才能入读，还存在不确定性。
那就不要怪市场给出自己相应的回应了。
接下来的4月底和5月初，又来到了每年新盘扎堆的季节。
比如大家都挺期待的南泰路项目保利海玥，荔湾的聚龙湾壹号源舍，白云的保利云瑞，这些都是符合供给创造需求的新盘项目。
4月份的市场热度应该会回落一些，但是5月份网签数据应该有机会回到3月的状态。
我预计4月的新房网签，应该在6000套左右，5月份有机会回到7000套以上。
我们再看一眼去化周期，截止到3月底，广州的新房库存还8.6万套，那么按照3月的网签量来计算，去化周期大概在12个月左右。
最后我们再来看看网签量排名前10的小区。
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