英国《卫报》最近刊文剖析了澳洲的房产市场，尤其是地价的扭曲暴涨。把买房当成所谓的“澳洲梦”已然荒唐，而更令人绝望的是，把年轻人逼入绝境的甚至不是房子本身。
文章一针见血地指出，当脚下的土地变成了有钱人的提款机，这种只顾炒地皮、不顾住人的现状，正让无数普通家庭感到深深的绝望。
上月，澳大利亚统计局（ABS）发布了 2025 年 12 月的金融与财富国民账户数据。虽然这些数据不如包含 GDP 的账户那样受关注，但由于它们分解了家庭财富，因此对于理解为什么年轻一代觉得经济不再为他们服务至关重要。
2025 年，澳大利亚家庭总财富增加了 1.75 万亿纽币，其中 49%（即 8598 亿纽币）来自土地。需要注意的是，这里谈论的只是土地，而不是房子。所谓的“澳洲梦”或许是拥有一套住房，但真正值钱的是脚下那块地。
不过情况并非一直如此。上世纪 80 年代，家庭持有的土地价值约为住宅价值的 1.3 倍；而现在，这个数值已经翻到了 3 倍：
在过去的 25 年里，土地价值的增幅远超其他资产。即使是如今规模远超 2000 年的超级年金，其增长也无法与之匹敌。过去 25 年间，土地资产增长了 832%，而银行存款仅增长了 719%。考虑到土地价值的基数远大于存款，这种实际金额上的差距更是惊人。
投资者的天堂，刚需者的地狱
对于地主来说，这无疑是重大利好；但对于想要入场的人来说，这简直是灾难。目前，土地占到澳大利亚家庭总资产的 42%，远高于 1988 年的 30%。
在房子上砸重金只能带来边际利润，因为土地价格才是决定房地产价值的核心。这也解释了为什么房东不愿意修缮出租房的破损处，因为卖房时的资本增值主要来自地价，跟房子的折旧关系不大。
利率、油价与“伪降温”
资本增值和房价仍是政治核心话题。虽然目前预算案前的焦点似乎是油价和可能征收的天然气出口税。
燃油税削减初期会降低油价，但可能被世界油价的进一步上涨所抵消。自美以对伊朗开战以来，油价上涨的冲击效应实际上相当于加息 45 个基点。加上 2 月和 3 月已经实行的 50 个基点加息，难怪分析师认为购房者正纷纷撤离市场，房价可能下跌。
然而，通过油价暴涨和加息这种“经济惨案”来压低房价，并不是改善住房负担能力的正确路径。
政策顽疾：资本增值税（CGT）的诱惑
问题的根源在于财富制度。目前，50% 的资本增值税（CGT）折扣奖励了那些通过买卖房产（以及土地）来增加财富的人。
这套制度非常“奏效”：上世纪 90 年代，家庭持有的土地价值约为年收入的 1.5 倍；现在则是 3.8 倍。这一切的分水岭就在 1999 年 CGT 折扣引入之时。
目前，预计政府将调低这一折扣。包括 Dr Sophie Scamps 在内的独立议员以及绿党对此表示支持。自由党持反对意见。今年 2 月上任的党魁 Angus Taylor 称他反对更改折扣，因为住房所有权是“澳洲梦的核心”。影子财长 Tim Wilson 本周也表示反对，理由是他希望“年轻澳洲人有机会买房”。
然而，资本增值税折扣仅适用于出售投资房的人，对于买房自住的人没有任何帮助或激励。
是“家”还是“提款机”？
这就是自 John Howard 和 Peter Costello 在 27 年前推行变革以来政策设置的症结所在：住房已经变成了投资、积累资产和财富的工具，而非提供居住的场所。
更糟的是，住房系统正在确保那些已有财富的人能以牺牲后来者为代价赚取更多。即将到来的 5 月预算案，正是改变这一局面的时机。
拖欠房租，房客反向驱逐房东
墨尔本一名癌症患者及其高龄丈夫此前遭遇房客“反客为主”，甚至企图将他们赶出家门。这对夫妇表示，维多利亚州的法律体系让他们感到彻底失望。
67 岁的 Kez 和 84 岁的 Sammy 多年来一直出租自家后院的祖母房（Granny Flat）以贴补家用。然而今年早些时候，房客开始拖欠租金。在他们向维多利亚州民事及行政仲裁庭（VCAT）申请驱逐令时，房客已欠租超过 7100 澳元。
令人意外的是，尽管当局曾规定只要房客履行 VCAT 设定的还款计划，业主就不得将其驱逐，但该房客最近主动提出了搬离通知。
业主对法律感到心寒
此前，仲裁庭的一项裁决令这对夫妇备感心寒：裁决允许房客居住至 2 月 3 日后方可执行驱逐令。更糟糕的是，VCAT 副主席 Kylea Campana 在复审中给该房客留出了两年多的时间来偿还欠租，并规定在此期间除非房客停止还款，否则不得驱逐。而此时，正接受皮肤癌治疗的 Kez 和丈夫 Sammy 因拿不到每周 450 澳元的房租，生活已陷入窘境。
这对因经济困难而请不起律师的房东夫妇不得不向朋友借钱，并开通了 GoFundMe 众筹。更荒唐的是，房客竟反手向法院申请了针对 Kez 和 Sammy 的禁止令。该令包含“500 米禁入范围”条款，这意味着如果法院支持房客，这对老夫妇将被迫离开自己的家。Kez 表示，由于房客未出庭，干预令的听证会已延期。
虽然房客现已搬出祖母房，但 Kez 直言感觉“被制度严重欺骗了”。进入 2026 年以来，该房客仅支付过几次租金。如果到 4 月 20 日交还钥匙前房客一直赖账，其欠款总额将超过 1 万澳元。
“即便她已经住在别处，法律仍视其为‘占有者’。我不能进入自己的房产，不能转租，甚至不能带人看房或维修，完全没有任何收入，”Kez 说道。4 月 20 日之后，他们可以向 VCAT 申请赔偿金和押金，但维州的租房押金上限仅为一个月房租，即最多 1950 澳元。
即便拿到仲裁令，漫长的法律程序仍未结束。Kez 必须将 VCAT 的命令提交给地方法院，再转交给维州警长办公室。
Kez 吐槽道：“警长拿到令状后，除非我能提供前房客的新地址，否则他们一分钱都不会去追。这意味着我还得自掏腰包请私人催收公司，而她却揣着几千澳元逍遥法外。”
她质疑当局明明可以通过社保中心查到其地址，为何不作为。
Kez 表示，她在 3 月就向 VCAT 举报了房客违约，但至今未拿到听证会日期。她希望通过发声让公众意识到，像他们这样依赖房租生存的小房东在面对恶意欠租时是多么无助。
“现在的制度让这种情况极易恶化，而小房东却束手无策。这段经历让我看到，这套法律对依赖房租生存的普通人是多么复杂且无情。”
