6700套新房+6.5万套二手房!上海楼市一季度交出了怎样的成绩单?

2026年的春天，上海楼市比天气回暖得更快。

一季度，二手房单周成交刷新5年纪录，"沪七条"重磅落地打开外环内大门，两会定调从"止跌回稳"变为"着力稳定"——种种信号都在告诉我们：上海楼市正在穿越L型底部，走向新的阶段。

这份一季度成绩单里，哪些数据值得关注？哪些趋势不容忽视？今天，我们用数据说话，为你全面拆解2026年Q1的上海楼市。

先看住宅类新房的"硬核"数据。据克而瑞统计，2026年一季度上海住宅类新房成交套数分别为：1月2086套、2月1070套、3月3544套，合计约6700套。

1月受年末翘尾效应余温影响尚有一定成交，2月春节淡季成交几乎"腰斩"，而3月随着"沪七条"落地叠加传统小阳春，成交量环比暴涨231%，市场明显回暖。

供应端的变化同样值得关注：3月新增供应高达4311套，环比2月增长超11倍，供求比达到1.25，说明开发商集中推盘的信心正在回归。

不过，成交均价方面呈现一定回落趋势：从1月的78511元/平方米降至3月的68126元/平方米，一季度成交金额合计约6027亿元（万元）。这主要与3月中外围板块放量、中低总价产品占比提升有关，并非市场"降价抛售"。

以下是一季度住宅类新房成交均价的月度变化：

数据来源于克而瑞。可以看出，住宅类新房1-2月成交低迷，3月明显放量；均价逐月下行主要受成交结构变化影响，中外围刚需盘成交占比增加拉低了整体均价。

如果把视野放宽到包含所有物业类型的全口径数据，一季度的表现则更加亮眼。据克而瑞数据，全口径新房成交套数为：1月13634套、2月5769套、3月17087套，合计约36490套，整体成交均价约29000元/平方米。

尤其值得注意的是，3月全口径成交17087套，同比2025年3月增长26.82%，这是一个非常积极的信号——说明在政策催化下，市场的活跃度正在实质性提升。

对比2025年同期数据，2025年Q1住宅类新房成交约11471套，2026年Q1约6700套，同比下降明显。但需要客观看待这组数据：2025年Q1有多个高端项目集中网签，拉高了基数；而2026年Q1前两个月处于政策"真空期"，直到2月25日"沪七条"落地后，3月才迎来真正的放量行情。

换言之，如果把3月的势头延续到二季度，全年数据大概率将扭转这一差距。

据克而瑞数据，2026年一季度上海二手房成交套数分别为：1月22799套、2月11467套、3月31436套，合计约65702套。

1月的22799套，是近5年同期最高水平，同比2025年1月大涨24.13%。更关键的是，这还是在没有新政刺激的情况下，市场自发形成的成交量，足以说明购买力的真实支撑。

3月更是一骑绝尘，单月突破3.1万套。其中3月9日至15日单周网签7233套，刷新了2021年以来的最高周纪录，堪称"史诗级"表现。

数据来源于克而瑞。成交量逐月攀升至3月的3.1万套高位，而均价温和下行，说明买卖双方正在新的价格中枢达成共识，市场流动性显著改善。

信号一：300万以下占比近七成，刚需大军入场。 从成交结构看，总价200万以下的成交占比接近五成，200万至300万区间占比约两成，300万以下合计占比接近七成。这说明当前二手房市场的主力买家是刚需客群——价格降到位了，够得着了，果断上车。

信号二：挂牌量连续9个月下降，房东开始"收手"。 链家数据显示，上海二手房挂牌量连续9个月下降，当前库存量同比下降约20%。越来越多的房东选择主动撤牌或由售转租，不愿意再继续"割肉"降价。2025年5月以来，下架房源中超过60%是卖家主动撤牌。

量在涨、价在稳、挂牌在降——这三条线正在向一个点收束，L型筑底的轮廓越来越清晰。

土地市场是楼市的"晴雨表"，也是未来供应的"蓄水池"。

据克而瑞数据，2026年一季度上海土地市场呈现"少而精"的特征：

1月：成交5幅地块，成交总价约85.87亿元，楼板价25809元/平方米，溢价率为0%；

3月：成交4幅地块，成交总价约127.31亿元，楼板价大幅跃升至46365元/平方米，溢价率4.28%。

3月楼板价较1月上涨近八成，反映出优质地块的稀缺性和房企对核心地段的信心。结合2025年全年土地出让面积创下集中供地政策实施以来的新低、楼面均价同比上涨约10%的趋势来看，上海土地供应"控量提质"的策略仍在延续。

这意味着什么？简单说就是：未来上海新房供应将更加稀缺，但产品品质会更高。 好地段、好产品的溢价

能力，将进一步凸显。

上海以浦东新区、静安区、徐汇区为首批试点，启动收购二手住房用于保障性租赁住房。浦东方案明确：优先收购内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰二手房。

这一举措被业内视为打通"卖旧买新"置换链条的重要一步——政府收购让老业主拿到现金，再去买新房，整个交易链就活了。

这是一季度最具分量的政策。核心要点包括：

限购大幅松绑：非沪籍在外环内购房社保要求从3年缩短至1年，居住证满5年可直接购房；

公积金"史诗级"提额：首套住房公积金最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭上浮20%和绿色建筑上浮15%，家庭最高可达324万元；

房产税精准松绑：进一步减轻持有环节税负。

据业内测算，仅外环内社保年限从3年缩至1年一项，就可增加购房潜力人群至少9万人。

站在4月初回望一季度，三个积极信号值得重点关注：

第一，政策工具箱已从"大水漫灌"转向"精细化滴灌"。 无论是差异化的限购优化，还是税费减免、公积金提额、收购存量房的组合拳，本质都是在降低真实交易的成本与摩擦，让市场在稳定预期中完成自我修复。而且政策储备远未用尽——如果市场需要，外环内限购还有进一步放宽的空间。

第二，二手房量能持续放大，置换链条正在被激活。 一季度二手房合计成交约6.57万套，3月单周刷新5年纪录。更重要的是，挂牌量持续下降意味着供给端在收缩，一旦需求继续释放，价格企稳的拐点将加速到来。

第三，"好房子"时代来临，新房市场迎来产品升级。 2025年9月上海版"好房子"标准细则落地后，多家头部房企已推出各自的高品质住宅体系。叠加土地供应"控量提质"，未来新房市场将呈现"量少质优"的新格局——好产品的稀缺性，将成为支撑价值的核心逻辑。

对于刚需购房者：沪七条大幅降低了入场门槛，公积金最高324万元的额度是实打实的"真金白银"。如果你在上海工作生活、有真实居住需求，当前是值得认真看房的窗口期。重点关注符合"好房子"标准的新盘，以及核心区总价300万以下的二手房。

对于改善换房者：置换链条正在被打通，政府收购二手房、换房个税退税等政策都在降低置换成本。建议把握二季度政策红利释放期，先出后进，锁定心仪的优质改善产品。

对于资产持有者：分化是未来最确定的趋势。核心区位、优质产品、稳定现金流——这三个要素缺一不可。那些没有地段优势、没有产品竞争力的房产，趁早做出决策比被动等待更明智。

2026年一季度的上海楼市，像一场漫长冬天之后的初春——冰面已经在融化，但水温还没有完全回暖。

好消息是：量在放大，政策在加码，信心在修复。

更重要的是：这座城市正在用实际行动告诉每一个在这里打拼的人——你有资格留下来，也有能力住得好一点。

2026年的上海楼市，不再是单边叙事，而是一场结构性的重塑。看清趋势、选对方向，比追涨杀跌更重要。