安鑫拍资产丨市场拐点已现!全国二手房价格止跌回升,分化行情全面开启!

上海 3 月二手房价格环比微涨 0.08%，结束 33 个月连跌；北京 3 月网签 19886 套，创 15 个月新高，核心城区优质房源议价空间从 15% 压缩至 5% 以内，部分热门板块 “挂牌即成交”。广州、深圳跌幅收窄至 0.1% 以内，珠江新城、福田等核心区域成交活跃。

杭州、成都、武汉等城市呈现 “主城稳、远郊调” 特征：地铁沿线、优质学区的次新房价格止跌微涨，部分板块上调 3%-5%；远郊、老破小跌幅收窄至 1% 以内，逐步筑底。

受人口流出影响，三四线城市整体跌幅控制在 1%-2%，地方政府通过收购存量房作保障房、发放购房补贴等方式夯实底部，彻底告别 “降价 30% 仍难成交” 的困境。

1. 增值税优化：不满 2 年二手房增值税从 5% 降至 3%，200 万房产少交 4 万；满 2 年全国统一免征。

2. 房贷利率触底：首套商贷最低 2.95%，公积金 2.6%，贷款审批缩至 3-5 天。

3. 流程简化：“带押过户” 全覆盖，网签过户 1-3 天办结，置换门槛大幅降低。

北京、上海等城市挂牌量连续下降，业主 “不卖转租” 成为新选择 —— 房贷利率走低后，月供与租金基本持平，“割肉卖房” 大幅减少。全国二手房平均议价空间从 8%-12% 压缩至 3%-5%，捡漏时代终结。

购房需求全面升级，78% 的买家愿多花 5%-10% 买 “好房子”：房龄 10 年内、物业优质、近地铁的次新房成为 “硬通货”，部分热门房源甚至加价成交；而楼龄超 25 年、无配套的老破小，即便降价也难成交，逐步被市场淘汰。

随着城市进入 “存量时代”，二手房对新房的替代作用增强。2025 年杭州二手房成交占比达 64.93%，部分城市存量交易已超新房，这是市场成熟的重要标志。