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瑞丰案例 | 买房但未登记,房产被原房主抵押后被执行,怎么处理?

2026-04-19 23:33:42

案情简介：

2018年7月，孙某与田某签订《房产买卖合同》，约定：田某购买孙某所有的坐落于R市的房产，房产交易价格为43万元；田某向孙某支付6万元作为购房定金，7月8日前支付25万元给孙某先还银行贷款，余款在7月底前付清，孙某把该房产在银行的所有抵押材料全部转给田某作为抵押。

田某同意孙某暂不能办理房产权证，待开发商何时能办证。孙某积极配合办证。孙某办完产权证后交由田某抵押，待田某需要办理过户手续时，孙某积极配合。合同签订后，田某分多笔向孙某支付了房款，并对案涉房屋进行了装修及占有使用。

2019年3月，孙某向田某出具了收到房款43万元的收条一份，同月18日案涉房屋登记到孙某名下，房产证原件由田某持有。

后孙某以证书遗失为由重新补办了不动产权证书，并于2021年3月以案涉房屋为当物向某典当公司典当借款，次日办理了不动产抵押登记。

因孙某未按时支付款项，某典当公司于2021年6月起诉。生效判决判令：孙某向某典当公司支付当金本金、综合费、违约金、律师代理费等，某典当公司在上述债权范围内，对案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权：驳回某典当公司其他诉讼请求。因孙某未履行生效判决确定的付款义务，某典当公司于2021年9月向一审法院申请执行。

2021年9月，一审法院作出执行裁定，查封了案涉房屋。后田某向一审法院提出执行异议。一审法院作出执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。

某典当公司不服，于法定期限内诉至一审法院，要求继续执行案涉房屋。诉讼中，某典当公司在认可其设定抵押时对抵押房产进行过调查，但并未入屋查看。

另查明，田某及其妻子在R市无房产购置记录。

案件焦点

案外人田某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

法院判决：

驳回某典当公司的诉讼请求。

案例评析：

本案中：

首先，田某在2018年7月8日即与抵押人孙某签订了《房屋买卖合同》。虽然案涉房屋尚未办理过户，但孙某在明知案涉房屋已经出卖给田某、不动产权证书原件由田某持有的情况下，未取得田某的同意，恶意挂失原不动产权证书将案涉房屋抵押给某典当公司，该行为显然不符合诚实信用原则，难言善意。

某典当公司作为非银行金融机构，在对该类标的设立抵押权时，未对抵押物的状况进行详尽调查，不能认定其已经尽到高度、合理的注意义务，亦难以认定其为善意抵押权人。故，某典当公司虽对案涉房屋享有抵押权亦不能当然排除田某的异议请求。

其次，本案情形符合《执行异议和复议规定》第28条规定。

一是田某与孙某签订《房屋买卖合同》的时间为2018年7月，系于法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。

二是田某提交装修合同、水电费缴费等证据证明其对案涉房屋进行了事实上占有，且时间早法院对案涉房屋查封时间。

三是田某提供了银行账户交易明细、收条等，证明其于2019年3月已支付了全部购房款。

四是案涉房屋未能办理过户登记手续的原因难以认定为田某的自身原因，田某与孙某签订《房屋买卖合同》时，孙某尚未取得不动产权证，案涉房屋满足办证条件时只能办至孙某名下，再变更登记至田某名下，田某已经预见到该行为的风险，采取持有不动产权证原件的行为规避房屋登记与事实不符的风险。然，孙某采取挂失原不动产权证的方式另行办理不动产权证，其行为已超出一般善良买受人的注意义务范围，再加上某典当公司未能严格审查抵押物的状态，导致案涉房屋被孙某典当借款并设定抵押。

因此，田某即使能够催促孙某协助其办理不动产权证变更登记手续，也因孙某存在挂失原不动产权证、将案涉房屋典当等行为，事实上亦不可能配合田某办理产权过户登记手续，故难以认定案涉房屋未能办理过户登记手续系因田某自身原因所致。

五是除案涉房屋外，田某与其妻子在R市再无不动产登记记录，其对案涉房屋享有居住利益，而某典当公司对案涉房屋享有的受偿权系为满足其典当借款之债，田某的权益更应优先加以保护。

综上，田某对于案涉房屋享有足以排除执行的权益。

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