尽管维州拥有全澳最高的房产税负，但分析人士认为，从长期来看，这里依然是澳大利亚最具潜力的房地产投资市场之一。
不过，高税收叠加疫情后经济复苏乏力，确实在短期内压制了房价增长，也导致部分投资者退出市场。
🏠 房价增长疲软，但潜力仍在
过去12个月，墨尔本房价仅上涨4.7%，在澳洲各大首府城市中排名最低。
目前，墨尔本房屋中位价约为82万澳元，低于悉尼、布里斯班、珀斯、阿德莱德和堪培拉。
但换个角度看，这也意味着——上涨空间更大。
澳大利亚房地产投资者协会主席 Ben Kingsley 表示：
“我看好墨尔本未来10到15年的表现。当前市场状况，并不能体现这座城市的经济实力。”
开发商 Nigel Satterley 也持类似观点。他指出：
这些因素正在吸引人口回流墨尔本。
💰 高税负：投资者的最大痛点
短期来看，维州的房产投资成本确实是全国最高。
在新开发区域中：
以墨尔本西区 Tarneit 为例：
👉 首年持有成本（含保险、市政费等）：7105澳元（全澳最高）
相比之下：
🧱 投资偏好：低价老房成“香饽饽”
目前市场上，最受投资者欢迎的是：
👉 75万澳元以下的砖瓦房（house）
原因很简单：
- 土地价值占比高（land-to-asset ratio）
这些房源主要集中在外城区，也是首次购房者被“挤”去的区域。
📈 全国房价对比：入门门槛全面上涨
根据数据：
- 悉尼入门房价：115万澳元（较2020年+64%）
相比之下，墨尔本显得“相对可负担”。
⚖️ 政策影响：投资者正在撤退
维州被认为“对投资者不友好”，主要原因包括：
- 租赁改革
- 土地税大幅调整
这些政策是政府为偿还疫情债务而推出的。
结果是：
👉 超过 2.4万名投资者已出售房产退出市场
🌏 其他投资热门地区
分析认为，以下地区同样具备吸引力：
优势包括：
不过昆州的缺点是：
👉 保险成本高（自然灾害频发）
📊 租金回报情况
在新兴区域中：
租金回报率排名如下：
🏗️ 投资者并未缓解住房短缺
数据显示：
👉 只有 17%投资者在购买或建设新房
这意味着：
📉 一个有趣的现象：投资少，房租反而没暴涨
尽管维州投资者减少，但：
也就是说：
👉 投资减少，并未导致租金失控上涨
👉 甚至涨幅更温和
📊 投资行为规律
研究显示：
👉 投资者活跃度 ≈ 房价涨幅
本质上：
👉 投资者主要是为了资本增值（capital gain）
🔮 未来展望
市场普遍预测：
这些因素可能：
👉 进一步挤出部分投资者
🏛️ 政府回应
维州政府表示：
并强调：
“我们不会让本地人和资金雄厚的海外投资者竞争。”
👉 短期来看：
维州高税负 + 经济疲软 = 投资吸引力下降
👉 但长期来看：
人口、就业、住房短缺 = 增长逻辑依然成立
📌 一句话总结：
墨尔本是“长期优等生”，但短期不讨喜。
本文根据澳大利亚《金融评论报》（Australian Financial Review，AFR）2026年3月22日报道编译整理。原文作者：Lucy Slade。原文标题为“‘Melbourne homes rate long-term for investors, just not right now”，原文链接：
https://www.afr.com/property/residential/melbourne-homes-rate-long-term-for-investors-just-not-right-now-20260316-p5oavp
