楼市|为什么二手房统治楼市?

为什么二手房统治楼市？

今年楼市最诡异的是，成交在涨，但价格没涨。春节之后的六周，全国二手房成交同比涨了13.3%，北京+15.1%，上海+16.6%。但与此同时，全国挂牌价却跌了0.7%。

这说明，市场并不是在全面回暖阶段，而是在“打折清库存”。问题是，如果房子挂牌越来越多，为什么价格始终上不去？

今天这条视频，我们春节后楼市运行的底层逻辑，一次性讲透。你会明白三件事：第一，为什么现在是“以价换量”的阶段；第二，为什么二手房成为了“统治市场”的主流；第三，为什么北京上海，已经在拐点的边缘。

先讲第一个核心逻辑：什么叫“以价换量”？很简单，就像在商场清仓。卖不动怎么办？降价。房地产也是一样。过去几年，市场预期是“房价会继续跌”。于是卖房的人想的是：早点卖，少亏一点。买房的人想的是：再等等，可能更便宜。

结果就变成一个买卖双方博弈的局面——卖家主动降价，换成交。这就是“以价换量”。

但问题在于，这种成交，是透支未来的。今天降价卖掉了，明天呢？市场没有新增需求，只是把未来的购买提前了。所以我们会看到：成交放量，但不可持续。

这就像促销打折。第一天爆单，第二天呢？没人了。

这也是为什么，在房地产投资中，有一句判断标准，就是“依托让利的成交修复，是缺乏持续性的”。一句话总结就是，春节后的成交，是用“便宜换来的”，不是“信心换来的”。

第二个更重要的变化。为什么二手房，正在掌握整个市场的“定价权”。过去，房地产是开发商说了算。新房定价，就是这个片区的市场价格。

但现在不一样了。一线城市二手房成交占比，已经超过50%。北京67%，上海68%，深圳68%。什么意思？就是市场价格，不再由开发商决定，而是由“普通人”决定。

为什么？因为二手房有一个巨大优势——定价灵活。如果你是卖房人，你可以亏10万卖。别人也可以亏30万卖。只要急用钱，就会有人低价成交。

但开发商不行。他们有成本、有债务、有利润目标；价格不能随便降。于是市场就形成一个新逻辑：价格，由最着急卖的人决定；这就是典型的“边际定价权转移”。

说白了——房地产，从“垄断定价”，变成了“自由市场定价”。这件事的影响是什么？就是价格，会无限逼近真实供需。

第三，重点关注北京上海出现的信号。上海出现了什么情况？成交上涨+ 挂牌下降 + 价格回暖。注意，这三个条件是同时发生的。为什么？因为一个关键变量——房东心态开始出现变化。以前，房东是恐慌的，“再不卖，就更便宜了”。现在，变成了，“价格不满意，我就不卖”。

于是出现一个新的现象：主动撤牌，减少供应。数据上来看，上海挂牌量，比高点下降27.5%。北京下降14.1%。

这意味着，市场的“抛压”，其实是在逐渐消失；供给端在收缩。这就像股市中——不愿意割肉的人越来越多。也就是说——市场，正在形成“心理底”。

但这里也有一个容易忽略的风险点。虽然成交在恢复，但结构很差。什么结构呢？全是刚需。数据上来看：北京、上海、深圳，300万以下房源，占比超过50%。广州甚至200万以下，占比67%。

什么意思？买房的人，不是投资者，不是改善需求。而是刚需——刚毕业、刚结婚、刚上车。

这说明“换房链条”断了。正常市场是什么样？刚需买房→ 卖家换改善 → 改善换豪宅；一环套一环。但现在只有第一个环节在动；后面全都停滞卡住了。

这就像一个水管，只开了一个水龙头。水流，是断断续续的。所以我们看到，成交确实不少，但上涨乏力。

讲到这，我们做一个总结。当前楼市，有三个关键结论：第一，现在的行情，本质是“打折行情”。不是复苏，是清库阶段。

第二，市场定价权，已经从开发商转向二手房。未来价格波动，会更市场化、更剧烈。

第三，北京、上海，出现了“供给收缩+价格企稳”的信号。根据东方证券给出的判断——核心城市房价，大概率在2027年见底。但注意，是“核心城市”。其他城市的分化会越来越大。

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