什么样的房产才是有价值的房产?

现在网上很多人都说地产时代过去了，现在的房产都是负资产，他们认为商品房都是消耗品、是普通消费品，买了后就不要再想着保值、升值。这样的话就如早年地产上升时期，网上很多人鼓吹房子都会一直上涨、地方不会允许房价下跌之类的言论一样，在情绪上跟着行情涨跌而充满希望或是绝望。

我并不认为房产会一直跌下去，尤其是在已经调整了接近5年的情况下，很多地方的房产调整力度都在收窄。并且，这样的说法跟房产在中国天生捆绑着的金融属性相违背。任何有金融属性的产品就不会没有波动，潮起潮落，有上涨期就有下跌期。上升期会被打破，下跌也不会一直下去。

我认为有三种房产是现在认可度比较高，比较稳的，他们因为经过大幅调整触及价值的底部，又有足够多的人群认可或需要，从目前看来虽然房市整体承压但后续这几类都会比其他类型的房产更加坚韧。这三类，在现在调整的时候少跌，在长期看来，也会有更大的机会。

第一类：好地段的低总价高租金小房子（总价低、红利类资产、需求高）

经过5年的调整，这类房子现在总价很多已经腰斩，原有的租金收益率可能仅有1.X%，现在因为总价的下跌，导致租金收益率突破了2.X%。随着很多城市的老破小逐渐走出底部，房子价值的地基已经打好，又因为现在银行利率的下降，有的一二线城市部分地区的老破小房租能够达到存款利率的2倍以上，并且现在还在降息周期中后续的银行利率还会继续下降，这种老破小房子已经变成了类红利资产，例如上海和成都的老破小价值已经逐步显现出来。上海成都等大城市租金稳定且空租率低，能够长期持有走出楼市低谷期。

存款利率预期持续下调

第二类：市区内地段较好的第四代住宅（最新规定的优质用料、良好的政策条件、几乎没有投资者）

第四代住宅的部分内容我详细的在上一篇文章说过，回顾一下：《为什么我说现在要先看第四代住宅？》

第四代住宅现在是新房，处于普通商品房的顶端，只要不和原来的豪宅比，地段可以，价格合适，就是很好的产品。因为它们拥有更加多的面积和更宽松的政策，还有更高的层高，比起以前的房子，这一代的新房是各方面都拿出诚意共同生产出来的标杆之作。

为什么各方都这么有诚意？其原因有：

1.地价。

地皮价格已经不复当年之勇，当年土拍的时候，全是溢价拿的地，现在是什么情况呢，很多地方都只有一两个参与投标的房地产开发商，同时有的地方都是先内部跟开发商沟通过的，选定好意向才把土地拿出来拍卖，实际成交也是0溢价成交。地价便宜了，作为最重要的一块原料的价格没有溢价了，建设后的整个房产价格也就控制住了。并且房开为了去化速度， 现在价格定的也相对合理，不合理的定价在现在的市场上是无人问津的，我所在的城市也有不少一开始还心存幻想的开发商，一开始定价较高，结果其他第四代住宅去化速度快，他们的成交却非常少，后期也跟着定价到合理的位置。

2.政策。

现在为了推动好房子建设，各地都提出了很多建设的标准，这些标准要求都是好于以前的商品房的，可以说是很硬性的要求提高了住宅的品质。再加上各地的灵活政策，导致大量赠送面积现在成为了公认的第四代住宅的特征，得房率比起上代产品有了飞跃。目的也是为了能够让第四代住宅有更好的销路，特别是吸引真正想买房的人。

3.房地产开发商逆势拿地对品质有信心。

现在还在拿地的地产开发商，基本上都是有信心把这块地开发好，认真核算过各项成本才参加土拍的开发商。正是因为现在的行情差，所以现在开发的楼盘都是比较用心做的标杆产品，想营造出自己品牌在这样的环境下还能打磨出畅销的产品。如果能在差的行情里面还有好的销量，会对开发商的品牌影响力有很大的提升，另外开发商去化不够快的话，做产品就需要格外用心，不然就容易导致自己开发出来的现房都砸在手里卖不出去。所以现在开发的品质要优于21年前的地产火热时期。

4.投资盘少

房产投资者在这几年的调整中几乎是没有了，现在还在购房的基本是自住占大多数。一个楼盘和一个区块的投资者的多少，会非常大程度的影响价格走势，如果一个楼盘的投资者太多了，在上涨的时候就非常困难，因为大多数的房源都在市场上流通，需要很多的购买力，在下跌的时候，这些自由房源也同样会想先逃离，就导致相互压价拉低整个小区的价格。现在买的新房主要是以自住的需求为主，即便过几年解禁可以到市场上交易了，挂牌房源也不会太多不会导致售出价格快速下滑。举个例子的话就是自住的人多的小区，很多人即便房子价格下跌也不会卖，因为投资者多的小区，会为了赶紧下车保全收益，会快速砸盘离场，导致价格相比之下快速下跌，上涨时也是，小区挂出来卖的人多就涨的慢，需要更多的资金买入才能让其上涨。

所以基于这些原因，现在打造的第四代住宅，对原有的住宅价格都是大冲击，同样的拥有第四代住宅概念的房子，也是整体比原有商品房排位要高级一些的。

第三类：市区或良好交通情况或特色的墅类产品（稀缺、住房的最终目标）

在众多投资品种中，稀缺是一个很金字的标签，意味着很多人即便是有钱也买不到合理价格的，稀缺的产品要经常去忍受高昂的溢价才能买到，墅类产品在市区里都是很稀缺的，只有城市里的少量有钱人才能买的到，购买墅类产品甚至还需要找各种关系才能有机会去买到这些稀缺的房产。

别说市区墅类，早几年甚至连低容积率的普通住宅都非常稀少，冠以洋房的名号卖高价，现在或许各地市区也逐渐有放开墅类的产品售卖，这类产品从这次调整中看来，市区的墅类产品的调整幅度相较于商品房来说非常小了，主要原因还是稀缺，大家都想买到便宜的别墅，但持有的房主也不将别墅在市场上便宜售出。

很多人的房产终极目标就是买别墅，但注定市区地块没有那么多，这一品类的产品注定满足不了不断出现的有钱人的需求。每个城市的市区别墅都有着比他们数量更多的需求。

市区墅类产品价值毋庸置疑，如果经济增速恢复，财务状况先好起来的肯定是有钱人，豪宅和别墅市场自然会快速反应，一定会有很明显的涨幅。

房地产是个大周期行业，无论是哪个国家的房地产都是支柱性行业，不会一直低迷下去，很多房产的价格现在看来一定是底部区间，不仅低于获取成本，甚至比建安成本还要低，如果这时候卖了就太亏了，等待行情回暖就能以正常行情定价回一大口血。但如果能盯住有这些有价值的资产，以合理的价格和符合其价格的品质买入，然后坚持抱住，就能在时代大潮的波动中立于不败之地，在别人亏钱的时候少亏，在别人赚钱的时候多赚。潮起潮落，上行周期终会到来。