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不动产专题:购买二手房为了省税签阴阳合同,法院认定无效后,谁亏了?

2026-04-14 10:23:44

2026最新司法实践：买方、卖方、中介，没有赢家！

“中介说可以帮我做低房价，省好几万税费，这靠谱吗？”

“签了阴阳合同，万一被查出来，责任谁担？”

这些问题，我几乎每周都能听到。在二手房交易中，为了少缴契税、增值税等税费，买卖双方在中介的“建议”下签订“阴阳合同”——一份用于备案的低价“阳合同”，一份反映真实成交价的“阴合同”——已成为行业内的“潜规则”。

但很多人不知道的是：这种操作，风险远超收益，最终可能三方皆输。

今天，我们就用2025-2026年各地法院的最新判例，把这个问题彻底讲清楚——合同被认定无效后，买方亏在哪？卖方亏在哪？中介跑得掉吗？

法律定性：阳合同无效，阴合同效力视情况而定

在讲“谁亏了”之前，先搞清楚法院是怎么认定阴阳合同效力的。

1. 阳合同：因通谋虚伪表示而无效

用于备案的低价“阳合同”，并非双方真实意思表示，双方只是为了少缴税款而共同造假。《民法典》第一百四十六条第一款明确规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”

法院在审理此类案件时明确指出，备案合同系为办理手续签订的“阳合同”，属通谋虚伪行为，不具有实质约束力。

2. 阴合同：效力取决于是否存在违法目的

反映真实成交价的“阴合同”，情况则复杂一些。

如果“阴合同”只是对房屋交易及附属物品折价的真实合意，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，法院会认定有效。在一起真实判例中，李女士出售一套二手房，双方为避税签订了两份合同：一份用于备案的合同约定房价100万元，另一份真实合同约定实际价款500万元（其中400万元写成“家具、家电、装修折价”）。法院认定，备案合同因虚假意思表示无效，但真实合同有效，判令买方继续支付剩余400万元房款。

但是，如果“阴合同”以合法形式掩盖避税的非法目的，可能被认定整体无效。在一起案例中，双方备案了一份低价“阳合同”，另签一份真实价格的“阴合同”，法院认定两份合同均属无效。

3. 避税行为属于行政违法，不直接导致合同无效

法院同时指出，双方通过阴阳合同避税的行为，可由税务部门依法追缴税费并处罚，但该行为属于行政违法，不直接导致房屋买卖合同无效。买方以“避税”为由主张真实交易合同无效，实质是想规避自身的履约义务，不符合诚实信用原则。

买方亏在哪？

亏损一：按真实价格补缴税费+罚款
很多买方以为，签了“阳合同”，少缴的税费就“省”下来了。殊不知，税务部门的大数据比对系统让这种操作无所遁形。邳州某买方，听中介建议网签价做低一半，结果没过两年就被税务部门稽查，不仅补缴了6万多税费，还被罚了应缴税款3倍的罚款，里外里多花了十几万。根据《税收征收管理法》第六十三条，偷税的要追缴税款、滞纳金，并处50%以上5倍以下罚款。这意味着，省下的那点税费，可能连罚款的零头都不够。
亏损二：虚假诉讼的刑事风险
如果买方因房价下跌等原因，拿着低价“阳合同”到法院起诉，想以此否认真实交易，可能构成虚假诉讼罪。根据《刑法》第三百零七条之一，捏造事实提起民事诉讼，构成虚假诉讼罪，最高可判3年有期徒刑，还会留案底。
亏损三：装修款被认定无效，血本无归
北京的张先生购买一套650万元的学区房，为避税将合同拆分为两份：一份网签备案480万元，另一份《装修补偿协议》作价170万元。后因卖家个人债务导致房产被查封，交易中断。卖家只承认480万那部分，声称170万是“装修补偿”“自愿赠与”，与房子无关。虽然本案张先生最终通过律师策略追回了全部款项，但这个案例足以警示：一旦交易出现问题，买方可能面临“人财两空”的局面。
亏损四：可能倒贴房屋增值损失

如果法院认定“阴合同”无效，双方需恢复原状——买方还房，卖方退款。但如果房价大幅上涨，买方可能丧失增值收益，甚至要倒贴损失。

在一起案例中，双方签订阴合同成交价400万元，买方支付350万元并入住装修。法院认定两份合同均无效，判决卖方返还全部房款350万元，补偿装修现值20万元，但房屋归还卖方。如果该房屋当时已增值至500万元，买方仅靠原价退款，实际上已经亏损了150万元的增值空间。

卖方亏在哪？

亏损一：税务追缴+高额罚款
卖方同样是阴阳合同的参与方，同样面临税务风险。一旦被查实，税务机关可追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
亏损二：信用受损
税务违法行为会影响卖方的个人信用记录。在信用体系日益完善的今天，信用不良可能会对卖方今后的贷款、融资、商业合作等产生负面影响。
亏损三：刑事风险
如果偷税数额较大且占应纳税额百分之十以上，根据《刑法》规定，卖方可能会被追究刑事责任，面临拘役、有期徒刑，并处罚金。
亏损四：房价上涨时“卖亏了”无法反悔
邳州炮车街道的李大哥卖房，签了阴合同实际成交价85万，阳合同网签价45万避税。后来房价上涨，买方只认低价合同，邳州法院最终判决按真实阴合同履行，同时移送了逃税线索。这意味着，卖方想借房价上涨反悔？法院不支持！
亏损五：再次交易价格受影响

“阳合同”价格登记在房产交易中心，可能影响卖方未来该房产的再次交易价格评估。若市场价格上涨，再次交易时可能因之前的低价格备案，导致新买家对价格产生质疑，影响交易顺利进行。

中介跑得掉吗？

很多人以为，签阴阳合同是中介“建议”的，出了事中介应该承担责任。

答案是：中介跑不掉，但责任有限。

行政处罚

根据《房地产经纪管理办法》第二十五条，中介机构不得以隐瞒、欺诈等手段诱骗交易。若中介主导“阴阳合同”操作，可能面临行政处罚，如罚款、停业整顿。2025年北京某中介因虚假带看被住建部门处以3万元罚款，并赔偿房东因降价导致的损失20万元。

民事责任

若中介存在重大过错，可能承担民事赔偿责任。但需要注意的是，买卖双方明知且自愿参与的行为，法院也会认定双方均有过错，中介的责任可能被分摊。

买卖双方才是主责

在司法实践中，法院通常认为：买卖双方作为完全民事行为能力人，明知避税违法仍自愿参与，应当承担主要责任。中介的角色是“辅助者”，而非“主谋”。

一张表看懂：阴阳合同被认定无效后，谁亏了？

角色	主要损失	损失程度
买方	补缴税款+罚款（50%-5倍）、可能损失装修款、虚假诉讼刑事风险、房价上涨时损失增值	⭐⭐⭐⭐⭐
卖方	补缴税款+罚款（50%-5倍）、信用受损、刑事风险、再次交易价格受影响	⭐⭐⭐⭐
中介	行政处罚（罚款、停业整顿）、民事赔偿、行业声誉受损	⭐⭐⭐

已经签了阴阳合同，怎么补救？

作为律师，我给已经陷入困境的当事人四条建议：

还没过户交税的：立刻纠正
按真实成交价重新申报纳税，从根源上消除风险。别因小失大，省的那点税费，不够罚款的零头。
已经签了合同有纠纷的：别拿阳合同打官司
按真实交易约定履约，避免触碰虚假诉讼红线。拿着假的阳合同打官司，就是骗法院，不光官司必输，还可能从民事纠纷变成刑事犯罪。
已经被税务稽查的：主动配合
第一时间配合调查，主动补缴税款滞纳金，争取从轻处理，别硬扛。
能证明合同无效的，积极维权

如果合同因避税被认定为整体无效，可根据《民法典》第一百五十七条要求恢复原状、赔偿损失：卖方应返还购房款，买方应返还房屋，各方根据过错程度赔偿对方损失。

结语