刚刚过去的3月，上海二手房市场交出了一份“热辣滚烫”的成绩单。带看量、成交量双双飙升，但最关心的价格却少有人分析，刚看了第三方统计出的成交价格数据，结果令人大跌眼镜。
一、成交量“暴力反弹”，浦东一骑绝尘
如果用四个字形容3月的上海二手房，那就是：量能爆发。
从全市看，各区成交量环比涨幅几乎都在150%以上，松江、金山、崇明甚至飙涨超240%！2月春节，3月回升比较多，没什么说的，情理之中。
浦东新区毫无悬念拿下“销冠”，单月成交5896套，占比23.71%，接近全市四分之一，相当于每4个买房人里就有1个选择了浦东。
闵行、宝山紧随其后，分别成交2741套和2642套，组成“第二梯队”。
就连远郊崇明，虽然总量仅184套，但环比暴涨291%，成为全市涨幅最高的区域。
不管你买不买房，3月的上海，有一大批人已经确实买了。核心就三个字“性价比”
二、刚需全面“扛大旗”，300万以下房子最抢手
这一轮成交热潮，谁是绝对主力？答案是：刚需。
从总价看，300万以下的房源成交占比55.18%，超过一半，套数环比暴增209.68%。也就是说，每2套成交的房子里，就有1套总价不到300万。
从单价看，3-5万/㎡的单价段最受欢迎，成交占比38.01%，套数环比也大涨202.33%。
从面积看，60㎡以下的小户型成交占比31.49%，环比增幅同样高达208.94%。
上海买房的主力军，依然是预算有限的年轻人。他们不追逐豪宅，不炒作概念，只想在这个城市有一个安稳的小窝。
三、价格“冷热不均”：市区稳得住，远郊扛不住
成交量虽然火爆，但价格并没有跟着起飞。相反，以价换量的特征非常明显。
市区核心板块依然坚挺：黄浦区成交均价103439元/㎡，稳坐10万+宝座；徐汇、长宁、虹口、静安均在6-8万/㎡的高位，且环比涨跌±1%~3%，幅度很小，抗跌能力极强。
远郊区域明显“降温”：金山均价18209元/㎡，环比下跌8%，跌幅全市最大；松江、奉贤也分别下跌6%和5%。越往外围，价格压力越大。
再看全市均价走势：3月成交均价约41506元/㎡，相比2月的44594元/㎡，反而有所回落，下跌近7%，近13个月跌幅最大。而挂牌均价也从2月的58790元/㎡降至57842元/㎡。
这说明什么？
房东们在乘势出货，买房人的选择依旧很多。想快速成交？降价是依然最直接的办法。
四、挂牌量温和回升，卖房人并没有更着急
再来看挂牌量。
3月全市二手房挂牌量为155228套，2月为144385套，环比增加约1万套，增幅7.5%。
这个增幅远低于成交量的涨幅，成交量普遍翻倍。
换句话说：买房的人进场的速度，比卖房的人挂牌的速度快得多。
所以“卖房的人比买房的人更着急”这个说法并不准确。
更真实的画面是：买卖双方都在积极入市，但买方的热情明显更旺。
五、总结：真正的“小阳春”，但不是“大牛市”
3月的上海二手房，用真实数据告诉我们几个结论：
①市场流动性回来了。 成交量环比翻倍增长，看房、谈价、成交的链条重新转动起来。
②刚需是定海神针。 300万以下、60平以内、单价3-5万——这三个关键词定义了当前市场的基本盘。
③价格依然在底部摩擦。 除了极少数核心地段，大部分区域价格环比持平或微跌。别指望短期暴涨。
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对买房人来说，窗口期还在。 房源多、谈价空间大、房东诚意足，正是慢慢挑、大胆谈的好时机。
3月上海二手房，热闹是真热闹，便宜也是真便宜。接下来4月能否延续，就要看这股刚需的劲儿还能冲多久了。
本文数据来源于：兔博士
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