作者：XLW Advisory | 马耳他商业投资第一知识平台
最近马耳他国家统计局（NSO）发布了一组数据，让很多人惊了一下：
2025年，马耳他全岛共完成 13,339套住宅交易，总成交额达 39.7亿欧元，同比增长 12.4%。其中，仅2025年下半年，每个季度的成交额都超过了10亿欧元——这是马耳他房产市场有记录以来最强劲的连续表现之一。
更让人意外的是买家结构：中国人正在成为这个市场上最活跃的外国买家群体。
中国买家：从零散到主导
马耳他的非欧盟居民购房须申请"不动产收购许可"（AIP）。根据NSO统计，2021至2025年间，中国买家共获得超过1,090份AIP许可，占全部非欧盟购房许可的近40%。
数字背后的增长曲线更说明问题：2021年中国买家仅获得83份AIP，到2024年和2025年，这个数字已经超过每年350份，四年内增长超过四倍。
做个对比：英国买家每年稳定在约50份，印度买家约60份。中国买家的规模，已是其余非欧盟买家总和的数倍。
值得注意的是，AIP数据还是保守估计——马耳他的"特别指定区域"（SDA）内购房无需AIP，这些高端项目（如Mercury Towers、Tigné Point、Shoreline）恰恰是中国高净值买家的集中选择区域。实际的中国买家数量，很可能远高于官方记录。
房价涨在哪里，涨了多少
2026年一季度区域均价数据（来源：MaltaHouses、Investropa）：
过去12个月，马耳他全岛房价平均涨幅约 6%。复式公寓（Penthouse/Maisonette）表现最亮眼，涨幅约 6.7%。Investropa的5年预测显示，主流区域总涨幅预计在 20%-35% 之间。
租金回报：真实数字说话
相比之下，同期法国巴黎租金回报率约3.1%，西班牙马德里约3.8%。马耳他的性价比，在南欧市场里明显突出。
为什么高净值人群在看这个市场
讲真，马耳他房产的吸引力不只是数字。
欧盟永居的稀缺性在上升。 2024年底葡萄牙黄金签证关闭，希腊大幅提高门槛。马耳他MPRP计划虽然存续，但每年名额有限，审批周期也在拉长。2025年通过MPRP获得永居的申请人中，约62%同时配置了房产持有（而非单纯租赁）。
税制结构有独特优势。 马耳他的non-dom税务居民制度：只对汇入马耳他境内的收入征税，境外收入留存不征税。结合公司持有架构，是高净值人群进行全球资产规划的有效工具。有效税率低至0-5%！！
外国劳动力持续流入支撑需求。 iGaming、金融科技、数字游民——外国工作者占马耳他适龄劳动力的比例已从2000年的2.5%上升到近 32%，这些人是最稳定的租房需求来源。
几个需要直说的风险
不是所有人都适合。
- 门槛不低：配合MPRP的房产购置门槛，南部地区27.5万欧元，其他地区35万欧元起。如果只买房不申请永居，普通公寓从15万欧元起步。
- 持有成本真实存在：年物业费+维修+税务申报，大概是房产价值的1.5%-2%。
- 部分区域公寓供应过剩：约75%的新建许可是公寓，在圣保罗湾、布吉巴等高建设量区域，选择需谨慎。
数据来源：马耳他国家统计局（NSO）/ Investropa / MaltaHouses / The Shift News
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