外国人/华人出售中国境内房产及境外收款操作指引

一、适用场景

外国人/华人将因继承、买卖等获得的中国境内房产对外销售，并将销售获得的人民币房款购汇成欧元、美元等外币，并转账至其境外银行账户。本文为本人办理以上事项的实务经验总结，具体办理流程如下：

二、处置流程

1．国外公证委托书及海牙认证、中国国内委托书公证

根据《取消外国公文书认证要求的公约》规定，公约缔约国之间相互取消使领馆认证环节。外国人/华人一般需要前往所在国公证处办理授权委托书公证，并对公证委托书办理海牙认证手续。授权委托书需要明确处置房产的信息，授权内容涵盖国内房产处置的全部流程事项。如涉及到继承、买卖诉讼/仲裁的，还应当包括诉讼/仲裁阶段的授权内容。如买家购买房产需要办理银行贷款，贷款银行基于风控原因一般不同意由受托人或第三方代收房款。在此情况下，授权委托书应当包括代为办理中国境内一类银行卡及处置银行卡内房款等事宜。

根据不动产登记中心、银行及公积金中心办理登记、贷款及结汇等事宜材料要求，外国人/华人需要将海牙认证的委托书通过中国境内的公证处办理翻译公证。

2．房产继承诉讼

外国人/华人因继承获得中国境内房产的情形相对较多。如遗嘱对继承事宜进行明确约定的，则一般无需通过法院完成房产继承。如房产继承存在纠纷的，外国人/华人需要委托中国律师代理房产继承诉讼，通过法院民事判决书/民事调解书确认享有房产全部份额/部分份额。

3．房屋不动产变更登记

如法院民事判决书/民事调解书确认外国人/华人继承房屋全部份额的，外国人/华人可基于民事判决书/民事调解书前往房屋所在地不动产登记中心办理因继承获得的房产不动产权证书。目前，广州市不动产登记中心可根据民事调解书直接办理继承房屋的不动产权证书，无需通过法院强制执行办理。

外国人/华人办理继承房屋的不动产权证书时不需要交税，但需要缴纳不动产权证书工本费。办理材料一般包括不动产登记申请书、申请人身份证明、原不动产登记证书及查册资料、护照及其翻译本、授权委托书（海牙认证委托书+国内公证委托书）、法院文书及生效证明等文件。

4．受托处置房屋内物品、车辆

如外国人/华人未移交房屋钥匙给受托人，受托人可使用委托书、不动产权证书等文件聘请开所公司更换房屋门锁，并对更换过程进行录像取证。在物品处置时，需要通过录像等方式对房屋内物品进行清点，并征求外国人/华人物品处置意见。根据外国人/处置处置意见将相关物品进行变卖、邮寄等，整个处置过程通过录像、表单等方式进行取证。如车辆已过年检无法办理保险等，可委托汽车销售公司对车辆进行报废处置。

5．委托中介机构出售房屋

外国人/华人取得继承后的不动产权证书后，受托人可委托贝壳、房屋小区物业公司等代为销售房屋。受托人可下载注册相关房屋销售APP，并以自己名义注册上传房产不动产权证书，一般不产生费用。受托人可根据实际情况将房屋钥匙交付给中介公司，并且说明看房注意事项等。

6．受托代为办理境内一类银行卡

受托人代为办理中国境内一类银行卡一般需要的资料如下：授权委托书（海牙认证委托书+国内公证委托书）、护照原件及其翻译本、受托人身份证、合法开立和使用银行账户承诺书、开户信息告知承诺书、个人税收居民身份声明、个人开户申请表（包括国外纳税识别码，即Steuer ID）等。上述代开卡业务银行一般不予办理，需要提前与银行确认能否办理及具体办理材料要求、流程等事宜。

如房产销售过程中涉及的房屋贷款、办卡、结汇、资金对外支付等资金处置事项均通过同一银行办理，有助于银行根据风控要求完成项目尽调及风险防控，代为开卡的业务相对容易受理。银行卡办理成功后，银行一般会限制账号的使用，限制包括但不限于不开通手机银行、账户转账额度限制、账户转账仅能通过柜台审批完成。

7．签订房屋买卖合同及协助办理银行贷款

房屋买卖合同中，要对外国人/华人应当对外支付的中介佣金、房屋欠付水电物业费、首付款、房屋总价款等款项金额、支付时间、交易流程等进行明确约定，确保交易安全进行。

为保证房产销售及结汇事项的安全性、交易效率，一般建议买家通过办卡结汇银行办理房屋贷款。受托人在办理贷款的过程中，可以协助买家与银行沟通，缩短贷款审批及发放时间。

8．不动产变更登记材料及结汇材料获取

在房屋贷款审批手续完成、首付款支付等条件完成的情况下，受托人可与买方、中介机构前往不动产登记中心办理房屋销售的不动产权变更登记手续。如房产是交易满五年且唯一住房，则外国人/华人无需缴纳税款（如个人所得税），买家根据房屋的具体面积缴纳契税。

外国人/华人在此期间需要取得存量房屋买卖合同（即备案合同）、交易前后的不动产权证书/查册表、税务局出具的存量房交易纳税申报表及房屋销售发票、税务局出具的服务贸易等项目对外支付税务备案表（不动产登记中心税务窗口一般无法直接办理，需要前往房屋所在地税务局现场办理，办理该备案表的文件基本同以上文件）等文件。

9．费用支付及房款结汇办理

在房屋销售过程中，外国人/华人需要支付房屋中介佣金、房屋欠付水电物业费、受托人报酬等费用，以上费用一般从房屋款项中扣除。受托人需要前往柜台使用外国人/华人银行卡完成上述款项支付，一般需要的材料为授权委托书（海牙认证委托书+国内公证委托书）、外国人/华人与相关主体签订的合同或者确认资金支付的文件。

受托人协助外国人/华人取得房款结汇资料后，可提前将以上文件的复印件提供给银行审核，审核时间一般需要2-3个工作日。如银行对房屋权属、资料相关事宜存在疑问的，需要提供材料进行进一步说明解释。银行审核确认后，受托人可携带以上文件原件前往柜台办理。办理时，需要确认境外收取房款的银行账户为外国人/华人本人名下账户，同时要与外国人/华人明确结汇的货币种类（如欧元），明确收取的款项可能因汇率、手续费等存在差额。办理结汇后，一般3-5个工作日外国人/华人可收到中国境内汇出的外币款项。

三、结语

受托处理时，受托人需要与外国人/华人保持沟通，通过邮件等书面方式，对具体事项的办理材料及流程、注意事项、结果等进行及时反馈。以上为本人办理外国人/华人出售中国境内房产及境外收款操作指引。如有相关需求，欢迎与本人联系。

律师简介

杨博律师

杨博律师，毕业于厦门大学法学院，连越律师事务所合伙人，广东连越律师事务所互联网与数字经济部部长，广东省律师协会并购重组法律专业委员会委员，广州市律师协会数据与数字经济专业委员会委员，广州注册会计师协会数字化发展委员会委员，粤港澳大湾区企业廉洁合规联合会数据合规专业委员会委员，具有律师执业证、演艺经纪人资格证。

杨博律师，专注于直播电商、游戏电竞等新兴经济领域商业合规、科技企业股权投资与并购、经营者集中申报，以及网络侵权、个人信息保护、数据合规、商业秘密保护、商业诋毁、商业贿赂、数据权益保护等领域的诉讼与非诉法律服务。

杨博律师目前为小米集团、小米汽车、金山软件、腾讯音乐、头部汽车交易平台、视源股份、租租车、越秀地产、粤传媒、金山西山居、珠海金山数字、大参林股份、广州市注册会计师协会、中国银行广东省分行、Superprof、PeroPeroGames等知名企业提供服务。