房产周期:大江东去

1932年，芝加哥的霍伊特经过长期对房地产的研究，开拓地发现了一个新领域的理论﹣﹣地产周期理论。在《百年来芝加哥地区的土地价值》一书中，从"1830年仅有的几十个木棚区的小村落"开始，一直发展到1933年广为扩张的城市，霍伊特对芝加哥城市发展的每一个阶段都作了详细的描述。之后，他提出一个核心问题：土地价格究竟是如何波动的呢？
结论是：确实存在所谓的"房地产周期"现象，但这些周期波动非常缓慢，但振幅很大，并且在反转向下波动的时候，情况会非常可怕；房地产周期不一定与其他商品的周期波动或者股市波动重合。在房地产行业投资成功者，通常都是在房市萧条期间的买家，这通常都不是房地产行业人士。在对以往103年间的房地产交易数据以及相关的商业、政治与人口统计进行研究之后，霍伊特把房地产周期划分为20个阶段：
1．总租金快速上涨；
2．净租金上涨得更快；
3．房租上涨，导致房屋价格大幅上涨；
4．房地产商开始项目开发；
5．新建房逐渐增多；
6．宽松的信贷政策推动了房地产企业的项目开发；
7．小额贷款促进了楼市的销售数量；
8．由于房屋需求旺盛，土地需求增加；
9．对房屋有效需求的人群的乐观预测；
10．乐观预测﹣﹣新的土地规划出台；
11．改善公共设施的大笔投入；
12．房地产市场的价格全部高涨；
13．房屋价格高位震荡﹣﹣间歇期﹣﹣开始出现逆转的变动；14．信用危机﹣﹣以房屋作为抵押的无能力还款者增多；
15．股市崩盘，经济萧条；
16．房屋价格整体大幅度下跌；
17．银行改变繁荣时期的房贷政策；
18．房地产市场崩盘；
19．清理残局；
20．为新一轮繁荣做准备，但新一轮繁荣不会自动到来。
霍伊特发现，103年间，这些戏剧性事件按先后顺序不自觉地重复了五六次，重复就是规律，他发现了地产周期！霍伊特的20个阶段的房地产周期是非常漫长的。期间，霍伊特发现若干个重要时间点：芝加哥土地价格在1836年、1856年、1869年、1891年和1925年分别达到高峰，这就意味着这些高峰之间有20年，13年，22年，34年的间隔。如果将1912年建筑业活动高峰但土地并未上涨太多也算一个高峰，地产周期平均间隔为18年

那美国是不是特例呢？并非如此，巴拉斯对英国房地产研究的《房地产与经济周期：建筑业周期考察》指出：房地产市场在一系列4～5年，9～10年，20年和50年波动交叠 

03年国际货币基金组织在《世界经济展望》对14个发达国家股市与房地产做了详细分析。结论是：每隔二十年就会发生一次房地产萧条

事实上房地产绑架所有国家的宏观经济。

1980中国第一家房地产公司成立到93年海南房地产泡沫，如果以93年为节点20年周期就是14年，但事实上14/15年只是小周期

1998年以前，中国城镇居民以单位福利分房为主。以98年为分水岭彻底废除分房制度。

若以93年为准 ，那截止到19-21年，是一个跨度为25-28年的周期。

强有力的中央调控让房地产进行了相对的软着陆，原本早就应该爆雷的房企一直到26年还在定点爆破。

而一二线城市已经普遍距离最高位腰斩 大腿斩。普遍回到了14/15年。

以最光谷某大厂附近某楼盘为例 两期楼盘 

2015年5月开盘 价格在7000元每平，

2016年5月加推时均价约8300元/平方米

2016年9月加推时整体均价达到14000元/平方米

2017年6月洋房整体均价为15700元/平方米

23年最高到过2.1万每平

如今抖音微信中介实盘普遍7.5K每平

（开盘价综合各个AI信息推测）

这已经是一个相当惊人的数据，以120平房子为例。有出租改为六房，原本4室设计，客厅加卫生间改成两房。最小房间700每月，800*6=4800每月。假定抛出800物业以及空转成本。平均每年能有5W收益。120*0.75=90W。 

90/5=18年回本

5/90=0.0556年化收益。这比国债 长江电力 招商银行分红都稳和强

• 二套首付预计27w ，月供三千左右。公积金会更低。每月收租覆盖还能盈余1k,经营18年后。每月4K养老。
  

回看霍伊特20个周期，现在又走到了哪里？