1月我写过水沐雍荣府2025年的数据。

一个结论：这个小区正在经历一场精准审判。

89㎡跌了26.6%。112㎡跌了28.8%。137㎡全年卖一套，流动性归零。

当时有人问，还会跌吗。

现在Q1数据出来了，7套成交，真金白银的网签。

直接说结论：恐慌结束了，但抄底没那么简单。

一、两个数字，一个信号

2025年月均成交1.9套。2026年Q1，月均2.3套。量没缩。

再看价格：

89㎡：2025年Q4均价145.1万 → Q1均价144.6万，跌0.3%。

112㎡：2025年Q4均价198.3万 → Q1均价197.7万，跌0.3%。

0.3%。

2025年上半年这个数字是每个月3-5%。

从断崖到微跌，用了半年。市场在说一句话：底下有支撑了。

但水沐雍荣府最残酷的地方在于——跌的时候一起跌，止跌的时候分三六九等。

二、89㎡：底部出现了，但别指望反弹

去年我说89㎡是“价格探针”。全小区最惨，也最活跃。

Q1成交4套：137万（6楼，1月31日）、141.9万（17楼，3月1日）、146万（17楼，3月11日）、153.6万（17楼，1月19日）。

三个信号：

第一，137万是最低价，但没崩。那套是6楼低楼层，急售。之后3月两套17楼的立刻回到141万以上。低价房源出清，价格就弹回去了。

第二，楼层溢价恢复了。去年恐慌的时候好楼层和差楼层一个价。现在17楼比6楼多卖5-10万。买家重新开始为好楼层付钱了。

第三，140万是心理线。四套里三套在140万以上。想让它跌到120万？除非市场系统性崩盘。

给买家的建议：140-145万买中高楼层，安全边际够。指望腰斩不现实。

给卖家的建议：保140争145。挂高了客户扭头看隔壁。

三、112㎡：去年那个判断，验证了

这是Q1最值得说的事。

去年我写112㎡时提了一个概念：性价比错配。

意思是它已经从恐慌下跌切换到了另一个逻辑——用老旧小区的价格，买次新盘的品质。

当时最低价是189.8万，11月，3楼。

Q1成交三套：

195万（3楼，3月4日）

198万（11楼，2月8日）

200万（10楼，3月3日）

注意两件事。

第一，没有一套低于195万。189.8万那个价格，没再出现。

第二，3月那两套成交只隔了一天。说明买家认这个价。

他们算账算得很清楚：仙林湖200万左右，房龄十年的小区只能买100㎡的大两房或小三房。水沐雍荣府四年房龄，人车分流，中央空调地暖，三房两卫。

价差抹平之后，品质就是碾压。

这句话我去年写的。现在市场用成交验证了。

给买家的建议：195-200万是安全区间。带二次装修报价205万以内的，出一套少一套。

给卖家的建议：别看到止跌就涨价。挂208万，客户扭头去万科金色领域。维持性价比比多卖两万重要。

四、137㎡和底跃：继续零成交

去年我说得很直白：

不进行断腕式降价，难以激活任何有效带看，陷入有价无市的僵局。

Q1，一套没卖。

一点不意外。

300万在仙林湖能选什么？华曦府四代宅的130平四房，半山云邸的120平次新洋房，融信儒林花园122平的洋房。

水沐雍荣府的137㎡，在这个总价段没有不可替代性。加上临高架和地段短板，客户对比一下就走了。

两条路：

要么砍到肉里。参考竞品实际成交价，挂小区同户型历史最低，预留议价空间。没有价格冲击就没有带看。

要么放弃变现。资金链不紧张就安心住，等下个周期。

中间路线——挂高价慢慢等——效率最低。时间成本和机会成本都是你承担。

五、一张表说清楚

买家版：

卖家版：

六、最后

2025年，水沐雍荣府被市场这台机器拆解得明明白白。

外部硬伤、内部品质、总价逻辑，分出了三六九等。

2026年Q1，审判进入了新阶段。

恐慌退了，理性回来了。

89㎡在140万附近找到了底，112㎡在200万筑起了防线，137㎡继续为总价错配付出代价。

现在不是闭着眼等降价的阶段了。好房子的价格已经不跌了，硬伤房源的底也探得差不多了。

对买家，要判断哪类房子适合你，在合理区间内果断出手。

对卖家，认清自己房子在哪个段位，比什么都重要。112㎡别跟89㎡比惨，137㎡别跟112㎡比稳。

水沐雍荣府的故事讲到现在，一句话总结：没有一套房子能独善其身，但每套房子最终的归宿，写在它自己的基因里。

统计/撰文：孙破天

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