问题：购房者与开发商签订《房屋买卖协议》，但由于房产限购政策，双方一直未办理房产过户登记手续，在此之前，案涉房产被第三人提起强制执行并欲拍卖，购房者如何维护自身权益？
根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十四条的规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。”
根据这一规定，案外人若对执行程序存在异议，则必须对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。
为此，若购房者想凭借《房屋买卖协议》要求排除执行异议，则必须开展如下两步工作：
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”根据这一规定，案涉房产的所有权自向不动产登记中心申请办理过户登记后移转，仅签订《房屋买卖协议》并不发生物权变动的效果，不能据此认定协议签订方为案涉房产的所有权人。
因而，若要以所有权人的身份排除强制执行程序，则必须先经过确权程序。换言之，当事人对案涉房产享有物权期待权，可向法院起诉要求确认案涉房屋归其所有，并要求相对方履行配合过户的义务。
确权程序有两个途径，一是直接办理过户登记手续，二是通过法院判决确认案涉房产权属。对于第一个途径，由于限购政策的因素，未满足这一条件者无法购买房产，因而，这一方案并不可行。
其次，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条的规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”根据这一规定，不动产物权虽未经过不动产变更登记，但经由法院生效判决确认后，可以直接确认不动产权属，申请人可以依据法院判决自行办理过户登记。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
根据这一规定，所有权人可以对被执行人所属的执行标的提出执行异议，经过审理后，理由成立的，法院可以排除强制执行程序，中止对执行标的的执行。经过第一步确认案涉房产所有权之后，即可以提出执行异议，申请排除强制执行。
上述方案存在两大诉讼风险：
1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”申请执行案件在先，确认房屋所有权之诉在后，依据上述规定，即使房屋确认归当事人所有，提出执行异议也不能排除执行。2、人民法院的生效裁判文书并不能突破限购政策。参考最高人民法院在（2016）最高法民申2800号一案中的观点，双方当事人签订的以房抵债协议虽然合法有效，因双方未实际履行所以不发生房屋所有权变动的法律效果；同时，由于在事实上或法律上不能履行（限购政策），申请人请求继续履行该协议亦不能支持。换言之，在限购政策取消前，若购房者不符合购房条件，则法院仍然无法对案涉房产的所有权归属进行确认，即使进行确认，该协议也无法继续履行。工作日：分享专业知识，周末：安利态度生活记得关注+点赞+在看+留言哦
2023年起在深圳从事律师业务，多次协助主办律师处理劳动争议、房屋租赁、股权转让等民商事争议，参与某股份公司股权改革、城市更新等非诉讼类项目。工作以来，兢兢业业、恪尽职守，能够灵活安排时间以便提供高质量的服务。
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
