同润说法丨执行中房产首封人如何实现以物抵债

执行中房产首封人如何实现以物抵债

基本案情：甲公司诉乙公司建设工程施工合同纠纷一案向昆明某法院起诉，诉讼中向法院提供财产线索申请诉前保全，首先查封了案涉以物抵债房产。判决生效后向法院申请执行，确定执行案号及承办法官后向承办法官提交评估拍卖申请书，法院选定评估机构，申请人代理人、执行法官、评估机构一同到案涉房屋更换门锁，评估机构查看房屋，法院贴封条。一拍流拍后，申请人与被执行人沟通以物抵债事宜达成以物抵债执行和解协议，向承办法官提交执行和解协议、以物抵债申请书。执行法官现场反馈，法院直接向昆明市不动产登记中心发送协助执行通知书、以物抵债裁定书，不动产登记中心依据法院文书直接将案涉房产过户到申请人名下，后续法院向申请人送达回执、裁定书等。

1. 必须先流拍（一拍/二拍/变卖），不能直接抵债

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16、26、27条：一拍、二拍、变卖流拍后，首封债权人均可申请以当期保留价以物抵债；顺位优先于轮候普通债权人，但必须让渡抵押权/优先权。

2. 清偿顺位铁律 

第一顺位：抵押权、建设工程价款优先受偿权等法定优先权

第二顺位：首封普通债权（财产足额清偿全部债权时，按查封顺序；不足额时，进入参与分配，首封无优先，按债权比例受偿）

第三顺位：轮候查封普通债权

首封实现以物抵债的完整流程

1. 确认查封与权利负担

查：首封法院、查封期限、是否有抵押/轮候查封、优先权金额

关键：首封法院才有处置权；轮候查封不生效、不计算期限，等首封处置后才轮到位

2. 推动法院启动评估→拍卖，

向首封法院提交：拍卖申请书+查封裁定+生效判决+房产信息

评估→一拍（保留价=本案评估价，本案起拍价法院按照评估价的85%计算）→流拍→二拍（最多降20%）→流拍→变卖（再降）→仍流拍，此时你（首封）有权申请以物抵债

3. 流拍后提交以物抵债申请

时机：一拍/二拍/变卖流拍当日起，立即提交书面申请（写明：同意以本次保留价接受房产抵债、补交差额、承担税费、放弃后续拍卖）

申请内容：确认抵债金额、清偿顺位（先还抵押/优先权）、剩余债权处理、过户要求

法律依据：《拍卖变卖规定》第16条：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。”

4. 过户与税费承担

凭以物抵债裁定+协助执行通知书，单方到不动产登记中心过户，无需被执行人配合（本案中法院直接向不动产登记中心发上述文书）

税费：一般按买卖规则，首封承受人承担契税、印花税；被执行人承担增值税、个税、土地增值税

关键法条

法条：《拍卖变卖规定》第16、26、27条；《民诉法解释》第491条；《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第55条