不良(风险)资产投资与处置第314期|房产抵押物司法拍卖装修增值部分的梳理(上)

司法拍卖中，房产抵押物常因装修部分提出异议，本篇结合法律法规，分上下篇对此问题予以分析。

一、房产抵押物装修增值部分权属界定

 房产抵押物装修部分，一般被认定为物的添付，具体法律规则有：

《民法典》第三百二十二条：因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

《民法典担保制度司法解释》第四十一条：抵押权依法设立后，抵押财产被添附，添附物归第三人所有，抵押权人主张抵押权效力及于补偿金的，人民法院应予支持。抵押权依法设立后，抵押财产被添附，抵押人对添附物享有所有权，抵押权人主张抵押权的效力及于添附物的，人民法院应予支持，但是添附导致抵押财产价值增加的，抵押权的效力不及于增加的价值部分。抵押权依法设立后，抵押人与第三人因添附成为添附物的共有人，抵押权人主张抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额的，人民法院应予支持。本条所称添附，包括附合、混合与加工。

上述规则中有关添附的规定，并未区分动产与不动产。房产权属一般根据物权登记确认归属，除非双方明确房产因装修由房产所有人及添附人按份共有并履行完相关物权登记，作为动产的装修材料添附至不动产的房产，与房产不可分离，该装修部分的权属归属于房产抵押人。

根据上述法律规定，抵押权的效力及于抵押物的添附部分（即装修），除非该添附导致抵押物的价值增加。在添附导致抵押物价值增加的情况下，如添附的主体系抵押人，添附物与抵押物混同即属于同一人，如添附的主体系第三人，相关确属需按照双方约定或在没约定的情况下按照保护无过错方及发挥物的效用确定。

二、房产抵押物装修是否增值的判断

装修是否导致抵押物价值增加，这是判断抵押权是否及于装修部分的核心。

房产抵押物是否增值，属于价值判断范畴，目前未有明确的界定标准。理论上，一般从装修成本结合房产装修前后价值判断，诸如对毛坯的商业房产进行装修、或者对装修已久的房产再次装修均属于装修增值范畴。

从执行实操层面看，抵押权人基于扩大抵押权范围的目的一般不会提出房产装修导致增值的异议，执行法院一般基于物权登记原则默认抵押权及于装修增值部分。有关房产装修增值的主张，一般在执行拍卖中特别是执行法官现场调查抵押物时由抵押人或者案外人提出，具体由法官结合抵押人或者案外人材料判断。

三、债务人（抵押人）装修增值部分的处理

（一）主债务人（抵押人）装修增值部分的处理

主债务人系抵押人时，抵押人对抵押物装修导致的抵押物增值，该抵押物增值部分的所有权属于抵押人，具体对该增值部分的处理，得区分不同情形：

1.装修先于抵押设立的情形

如装修行为发生在抵押之前，抵押时该装修增值部分已成为抵押物的一部分，抵押物司法拍卖对该抵押物连同该装修部分一同拍卖并分配，一般无异议，除非该抵押合同及抵押登记明确将该装修部分排除在抵押范围之外（实践中几乎没人这样干）。

2.装修晚于抵押设立的情形

抵押物设立之后进行装修，装修增值部分不属于抵押的范围，但基于该增值部分已与抵押物无法分割，增值部分连同抵押物一同司法拍卖，该增值部分对应的拍卖款项属于抵押人的普通财产，具体分配中抵押权人是否能全额受偿该增值部分款项，取决于抵押人的身份：一是如抵押人属于法人，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第514条“....对于普通债权，‌按照财产保全和执行中查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿”的规定，抵押权人对该部分价值的受偿取决于查封冻结该抵押物的顺位；二是如抵押人属于非法人（包括自然人），根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第506、508条的规定，该装修增值部分的受偿由各债权人按各自未受偿的债权额的比例平等受偿。

（二）抵押人自行装修增值部分的处理

如装修行为发生在抵押之前，除非该抵押合同及抵押登记明确将该装修部分排除在抵押范围之外（实践中几乎没人这样干），该装修增值部分属于抵押范围，抵押权人享有优先受偿权。

如发生在抵押之后，因抵押人仅以抵押财产向抵押权人承担责任，该装修增值部分的款项属于抵押人抵押范围外的资产，抵押权人对该部分增值部分不享有受偿权。