昌平楼市变了,300多万的二手房没出路了

而比海淀更靠近城区的的东小口#龙樾海序 马上也要入市了，

关键是这三个盘都是350-400多万就能买到一个正规的南北三居，得房率约95%。

这个总价段的新房在昌平南以前完全是市场空白，

所以大家只能被迫去买二手房，

但现在星寰时代350万-410万就能买到一个72-80平米电梯洋房。

400万出头就能拿下#国贤府park 的77平米南北三居。

对昌平南二手房最具杀伤力的还是#龙樾海序，和海淀、朝阳一路之隔，但价格却只有海淀北的老破小价格。

350万68平米纯南两居

400万左右76的南北三居

450万左右82平米南北三居；

520万左右95平米的三面宽三居；

这个“总价段&户型”配比，就连海淀西三旗的二手房也不得不跟着降价。

昌平南二手房更是没出路，

昌平南那批靠“离海淀更近一点”活着的老二手房，护城河开始松了。

因为这次龙樾海序不是把小面积户型当作什么边缘户型来做，而是把总价350万到500万这个预算，真正当成产品线来做。

所以，昌平南从来都不是“有没有需求”。

而是谁能用更具性价比的产品，把这批潜在需求挖出来。

如果龙樾海序继续把350万到500万这条产品线做好做稳，

昌平南同总价段的新房、二手房可能都有点危险了。

（17号线沿线 VS 昌平线沿线楼盘 ，谁更保值？+V：hailinhai1 ）

03

过去昌平南350万总价段，为什么老二手房还能卖的不错？

不是因为它们有多好。而是因为你没得选。

预算卡死，又想在北边生活半径里，最后只能在一堆老房子里挑一个“没那么差”的次新二手房。

回龙观的回迁房、低得房率、过时户型、一般物业、社区界面老化。 

这些问题，大家以前不是不知道。

只是在过去：你只能忍。

但现在不一样了。

新房也开始抢夺这条预算线了。

同样的钱，你能买到最新一代的户型，

得房率95%，更完整的小区管理和品质，

二手房的缺点在这里就会被放大。

它以前能卖，不是因为值。

而是因为没有替代品。

现在替代品出来了，它的定价就要松动了。

东小口珑樾海序最值钱的地方就是它的地段位置，它甚至比海淀大部分位置更靠近市区。

所以，龙樾海序真正买点在于，它以350万起的低总价让“留在海淀”这件事继续成立。

（龙樾海序提前选房、产品价格全知道：+V：hailinhai1 ）

04 

当然，龙樾海序也有它的缺点

一，不是地铁盘

和地铁之间有段距离，这一点要接受。

二，高压线

它离小区本身比较远，中间还隔着一个居住用地，对这个小区的实际影响没有很多人想象得那么大。

三，西南侧垃圾处理站

这个地块属于海淀瞎区，它到底会不会拆？这个问题是大家最关心的。

从海淀2017年-2035年用地规划图上看出，

垃圾处理站这个地块属于城镇建设用地，

也就是说，未来这个地块一定会拆掉，可能建商业写字楼、住宅、酒店等等，反正是建设用地。

但是具体什么时候拆不知道，肯定是在2035年之前。

最后一个需要思考的问题：

东小口和朱辛庄，到底谁才是昌平的王者？到底哪个板块更保值？

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