今天我们来学CPA税法三个和房子相关的小税种：房产税、契税、土地增值税。这三个税种，每年稳定考 4-5 分，土地增值税还会考主观题的计算，考点非常细，尤其是税收优惠、纳税义务发生时间，还有土地增值税的征税范围。
大家学这一章最容易犯三个毛病：
1. 把三个税的征收规则搞混，房产税是按年交，契税是一次性，土地增值税是转让的时候交，记反了；
2. 税收优惠记混，比如什么情况免税，什么情况减税，尤其是个人买房的优惠，记不住；
3. 把土地增值税的出让和转让搞混，以为出让也要交税，结果选错了。
首先我们讲第一个，房产税。这个税说白了，就是你在城镇里拥有房子，就要按年交税，本质是对你持有房屋的行为征税，是地方税的一种，农村的房子不用交，这个你要先记清楚。
首先，谁要交这个税？很简单，在征税范围内的房屋产权所有人，就是纳税人。
但是这里有几个特殊情况，是真题考过的，你要记死：
• 如果你是产权所有人，但是你把房子租出去了，那还是你这个所有人来交税，不是承租人；
• 要是产权出典了，就是你把房子给别人典当，那承典人来交税，因为所有人拿了钱跑了，实际用房子的是承典人；
• 要是产权所有人、承典人都不在房子所在地，或者产权没确定，有纠纷没解决，那实际使用人、代管人来交税；
• 还有，2009 年之后，融资租赁的房子，由承租人来交房产税，因为融资租赁本质就是你分期付款买房，实际用房子的是你承租人。
真题案例（2022 年客观题）
甲企业把自己的厂房出典给了乙，问谁来交房产税？答案：乙！ 承典人来交，去年很多考生就选了甲，搞反了，这个坑你要避开。
征税范围，就是城市、县城、建制镇、工矿区里的房屋，注意！农村的房屋，不用交房产税！这个是核心，只有城镇范围内的才交，农村的不用。
还有，这里的房屋，不是只有住宅，只要是有屋面和围护结构，能遮风避雨的，都算，比如厂房、仓库、办公楼，都算。
但是有个大坑！房地产开发企业的商品房，在卖之前，不用交房产税！因为那是存货，不是自用的，但是！要是你开发商把商品房自己用了，或者租出去了，那就要交了，这个是 2023 年的真题考点，很多考生忘了。
就是你自己用的房子，不是出租的，那就是按房产原值，减除 10%-30% 的损耗，剩下的余值，按 1.2% 的税率，按年交！
公式就是：全年应纳税额 = 应税房产原值 ×（1 - 扣除比例）× 1.2%
比如你有个办公楼，原值 1000 万，当地扣除比例 30%，那全年的税就是 1000×70%×1.2%=8.4 万，很简单。
这里还有个特殊的，地下建筑，比如单独建的地下车库，工业用途的，按原价的 50%-60% 算应税原值，商业的按 70%-80%，然后再算税，这个是 2021 年考过一次的考点，你记一下。
就是你把房子租出去了，那就是按租金收入，12% 的税率，按年交，但是！
这里有个大优惠，2008 年之后，个人出租住房，不管你用来干嘛，都按 4% 的税率收！还有，企事业单位、社会团体，把房子租给个人或者规模化的租赁企业，也是减按 4% 收！这个是 2023 年的真题考点，很多考生忘了，还按 12% 算，就错了。
真题案例（2023 年客观题）
张某把自己的住房租给了李某，每月租金 3000 元，问张某要交多少房产税？
答案：3000×4%=120 元每月！ 不是 12%，是 4%，因为是个人出租住房，去年很多考生就选了 360，忘了这个优惠，这个坑你要避开。
好了，到了房产税最核心的部分，税收优惠，这个每年必考。
这些是法定的：
1. 国家机关、人民团体、军队自用的房产，注意！是自用的办公、公务用房，要是你把这个地租出去搞经营，那就要交税了；
2. 由国家财政拨款的事业单位自用的房产，比如学校的教学楼、医院的病房，自用的免，要是搞经营就不免；
3. 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，这里有个大坑！公园里面的影剧院、茶社、照相馆这些营业用房，是要交税的！只有供大家游览的公共用地才免，这个是 2021 年的真题考点，很多考生就错在这，以为公园的房全免，不对，营业的要交；
4. 个人所有的非营业用的房产，也就是你自己住的房子，全免！但是你要是把自己的房子租出去了，那就要按 4% 交税了，这个你要分清楚；
5. 非营利性医疗机构、学校、托儿所、幼儿园自用的房产，全免。
最后，房产税的征收管理，这里的纳税义务发生时间，是每年必考的，我给你一个个列出来，你必须记死：
1. 你把原来的房产，用来生产经营，当月起交税，这个是唯一的当月，其他的都是次月！
2. 你买的新建商品房，房屋交付使用的次月起交税；
3. 你买的存量房，也就是二手房，办过户、拿证的次月起交税；
4. 你出租、出借房产，交付出租出借的次月起交税；
5. 你委托施工企业建的房子，办理验收手续的次月起交税，要是你提前用了，那用的当月就交。
还有，房产税是按年征收，分期申报，一般是半年交一次，上半年 5 月，下半年 11 月，这个你知道就行。
讲完了房产税，我们来讲第二个，契税。这个税和上面的完全不一样，它是一次性征收的，就是你买房买地的时候，承受权属的那个人，交一次就完事了，目的是调节财产的转移，对吧？
首先，谁要交这个税？很多考生搞反了，以为是卖方？不对！不对！是买方！ 是承受土地、房屋权属的单位和个人，也就是你买房子，你是承受方，你来交税，卖方不用交契税，卖方交的是别的税，这个是每年必考的，我每年都要强调，别搞反了！
比如，甲把房子卖给乙，那乙是承受方，乙来交契税，甲不用，这个你必须记死，2022 年的真题就考了这个，很多考生选错了。
然后，哪些情况要交契税？就是你转移土地、房屋的权属，对吧？具体包括：
1. 土地使用权出让，就是你从国家手里买地，这个也要交契税，很多考生以为这个不用，不对，要交；
2. 土地使用权转让，就是你把地卖给别人，包括出售、赠与、互换，都要交；
3. 房屋买卖、赠与、互换，这些都要交，还有，以房抵债、以房投资、买房拆料，这些，都视同买卖，要交契税。
还有，最近的新规定，共有不动产份额变化，共有人增减，还有法院判决的权属转移，这些，都要交契税，这个是 2023 年的真题考点，很多考生忘了。
但是，有个例外，法定继承，不用交契税！ 比如你爸妈去世了，你继承他们的房子，这个不用交，因为是法定继承，但是要是你遗赠，就是你把房子给了没有血缘关系的人，那就要交了，这个是考点。
契税是 3%-5% 的幅度税率，各省自己定，这个不用你背，考试会给你。
计税依据，就是成交价格，不含增值税，对吧？
但是有几个特殊的：
• 土地使用权互换、房屋互换，就是你和别人换房，那计税依据是价格的差额，比如你拿 100 万的房，换别人 120 万的，你补了 20 万的差价，那你就按 20 万来交契税，补差价的那个人来交，这个是 2021 年的真题考点，很多考生搞反了。
• 还有，个人买房的优惠，这个是每年必考的：
a. 首套房，90 平以下的，减按 1% 收，90 平以上的，减按 1.5%；
b. 二套房，90 平以下的，减按 1%，90 平以上的，减按 2%，这个是针对全国除了北上广深的，北上广深不享受这个二套房的优惠，这个是 2022 年的真题考点，很多考生忘了。
真题案例（2023 年客观题）
张某在西安买了一套 100 平的首套房，成交价格 200 万，问他要交多少契税？
答案：200×1.5%=3 万！ 因为首套房 90 平以上，1.5%，去年很多考生就按 3% 算了，忘了这个优惠，这个坑你要避开。
4. 税收优惠：年年考的重点！
然后，契税的税收优惠，也是重点，我给你讲几个核心的：
1. 国家机关、事业单位、军事单位，用来办公、教学、医疗的，全免；
2. 非营利性的学校、医院、社会福利机构，承受土地房屋，全免；
3. 承受荒山、荒地、荒滩的土地使用权，用来农、林、牧、渔业的，全免；
4. 夫妻之间，加名、减名、换房，这些，全免契税，这个是热点，很多人问，夫妻加名要不要交税，不用，全免；
5. 法定继承，全免，我们刚才讲过。
还有，最近的新优惠，比如棚户区改造的安置房，还有公租房的，这些，都有减免，你知道就行。
契税的征收管理，很简单，你要在签订权属转移合同的当天，或者你拿到权属转移的当天，10 日内，向土地房屋所在地的税务局申报交税，交完了才能办过户，对吧？这个你知道就行，考得不多。
土地增值税：转让房地产的 “增值税”，本章的 C 位
最后，我们来讲第三个，也是这一章最难的，土地增值税，这个税，每年考的分最多，而且偶尔还会考主观题的计算，你必须重点学。
说白了，这个税，就是你转让房地产，有增值的话，就要交税，本质就是对土地的增值征税，抑制炒房炒地的，对吧？
谁要交？就是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物，取得收入的单位和个人，注意！是卖方！ 是转让方来交，和契税正好反过来，契税是买方，土地增值税是卖方，这个你别搞混了，很多考生记反了，这个是每年必考的。
好了，到了土地增值税最核心的部分，也是最容易错的，到底哪些情况要交土地增值税？
首先，核心的标准：有偿、转让国有土地使用权、地上建筑物，三个条件，缺一不可！
首先，第一个，必须是国有土地，集体的不算，因为集体的土地不能转让，要转的话，得先征为国有，对吧？
然后，必须是转让，也就是权属转移了，而且是有偿的，无偿的赠与，一般不用，除非是赠与给直系亲属，不然的话，要是赠与给别人，也要交？不对，赠与给直系亲属、承担赡养义务的，不用，其他的赠与，要交。
然后，最容易错的，出让 vs 转让！
• 国有土地使用权出让：就是国家把地卖给你，这个是一级市场，不用交土地增值税！因为国家是卖方，国家不用给自己交税，对吧？
• 国有土地使用权转让：就是你把地卖给别人，二级市场，这个要交！
这个是每年必考的，我每年都要强调，别搞反了，出让不用交，转让要交，2023 年的真题就考了这个，很多考生选错了。
然后，还有一堆特殊情况，我给你一个个讲，这些都是真题考过的：
1. 房地产的抵押：抵押期间，不用交，因为权属没转，要是到期了，你还不上钱，把房子抵债了，权属转了，那就要交了；
2. 房地产的交换：交换的话，权属转了，要交，但是！个人之间互换自有居住用房，免，这个是 2022 年的真题考点；
3. 合作建房：一方出地，一方出钱，建完了，分房自用的，免，要是建完了，卖了，那就要交了，这个是 2021 年的真题考点；
4. 房地产的代建：就是你帮别人建房子，建完了给别人，权属没转，你只是收代建费，不用交；
5. 房地产的重新评估：你自己的房子，重新评估升值了，权属没转，不用交；
6. 改制重组的优惠：比如企业合并、分立、改制，这些，暂时不用交，这个是最近的热点，考过一次。
真题案例（2022 年客观题）
下列哪个要交土地增值税？
A. 国家出让土地使用权
B. 个人之间互换自有住房
C. 合作建房分房自用
D. 房地产抵债
答案：D！ 抵债的话，权属转了，要交，其他的都免，去年很多考生就选了 A，忘了出让不用交，这个坑你要避开。
税率，土地增值税是 CPA 税法里，唯一的一个超率累进税率：
1. 增值额未超过扣除项目 50% 的，税率 30%，速算扣除系数 0；
2. 超过 50%，没到 100% 的，税率 40%，速算扣除系数 5%；
3. 超过 100%，没到 200% 的，税率 50%，速算扣除系数 15%；
4. 超过 200% 的，税率 60%，速算扣除系数 35%。
这个你不用背，考试会给你，但是你要知道，这是超率累进，不是超额。
然后，计税依据就是增值额，就是你转让的收入，减去扣除项目，剩下的就是增值额，对吧？
扣除项目，这个是重点，分两种情况，一种是新房，一种是旧房，新房的扣除项目有 5 项：
1. 取得土地使用权所支付的金额，就是你买地的钱；
2. 房地产开发成本，就是你建房子的钱，人工、材料这些；
3. 房地产开发费用，就是你的期间费用，销售、管理、财务，这个是按前两项的 10% 或者 5% 来扣，因为你没法准确算；
4. 与转让房地产有关的税金，就是城建税、教育费附加、印花税，这些；
5. 加计扣除，房地产开发企业的话，还能按前两项的 20% 加计扣除，这个是专门给开发商的，用来抑制炒地的。
旧房的话，就是按评估价格，或者按发票的金额，每年加计 5% 来扣，这个你知道就行。
税收优惠，比如你建造普通标准住宅，增值额没超过 20% 的，全免，超过的，全额交，这个是考点，还有，国家征用收回的房地产，免，个人转让住房，免，这个你知道就行。
征收管理的话，你要在转让合同签订之后 7 日内申报，这个你知道就行，考得不多。
以上就是第十章的全部考点，我给你做个最精简的收尾，把三个税种的区别给你理清楚，别搞混了：
这一章的核心，就是三个和房子相关的小税种，你只要抓住这几个区别，就不会错：
1. 征收方式：房产税是按年征收，每年都要交，是持有环节的税；契税是一次性征收，买房的时候交一次；土地增值税是转让的时候交，卖房子的时候交一次；
2. 纳税人：房产税是产权所有人，契税是买房的承受方，土地增值税是卖房的转让方，这三个别搞反了；
3. 核心考点：房产税的纳税义务发生时间、个人出租的 4% 税率；契税的个人买房的优惠、互换的差额计税；土地增值税的征税范围，出让和转让的区别。
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