一.购买房产
1.个人购买家庭唯一住房
适用范围
个人购买属于购买人家庭①的唯一住房②。
注①家庭成员范围包括购买人、配偶以及未成年子女。父母与成年子女共同购房的，作为两个家庭购房。
注②家庭唯一住房根据房管部门出具的居民家庭原有住房信息书面查询结果确定。
需当场缴纳的税收：契税
对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。计征契税的成交价格不含增值税。
2.个人购买家庭第二套住房
适用范围
个人购买属于购买人家庭的第二套住房。
需当场缴纳的税收：契税
对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。计征契税的成交价格不含增值税。
3.个人购买家庭第三套或以上住房
适用范围
个人购买属于购买人家庭的第三套或以上住房。
需当场缴纳的税收：契税
对个人购买家庭第三套或以上住房的，按计税价格的3%计算缴纳契税。计征契税的成交价格不含增值税。
二.出售房产
1.个人出售购入不足2年的住房
适用范围
个人将购买不足2年的住房对外销售。
需申报的税收：增值税及附加、个人所得税
1.增值税及附加。个人（自然人）将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税，征收率为3%。应纳税额=含税销售额÷（1＋3%）×3%。
增值税涉及的附加包括：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，计税依据为增值税税额。
2.个人所得税。按“财产转让所得”项目计征个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值、转让过程中缴纳的税金和合理费用后的余额，为应纳税所得额，税率为20%。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税。
个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
2.个人出售购入超过2年的住房
适用范围
个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售。
需申报的税收：增值税(免)、个人所得税
1.增值税。个人（自然人）将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
2.个人所得税
（1）个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。
（2）个人转让购入不满5年或家庭非唯一生活用房，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税。
（3）个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
三.特殊类事项
1.个人承受他人赠与房屋
适用范围
个人承受他人赠与房屋①。
注①包括住房与非住房。
需申报的税收：个人所得税、契税、印花税
❶个人所得税。以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
其他形式的房屋产权无偿赠与，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。其中应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人应纳税所得额。
❷契税。个人承受他人赠与房屋应按规定缴纳契税，税率为3%，计税价格由税务机关参照房屋买卖的市场价格依法核定。计征契税的成交价格不含增值税。
❸印花税。个人受赠房屋过程中所立书据按照"产权转移书据"税目计算缴纳印花税，税率万分之五。
2.个人继承房屋
适用范围
个人继承房屋①。
注①包括住房与非住房。
需缴纳的税收：契税、印花税
❶ 契税。法定继承人②通过继承承受房屋权属免征契税。但非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的，需要按规定缴纳契税③，税率为3%，计税价格由征收机关参照房屋买卖的市场价格依法核定。计征契税的成交价格不含增值税。
❷印花税。个人继承房屋过程中所立书据按照"产权转移书据"税目计算缴纳印花税，税率万分之五。
注②《中华人民共和国民法典》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
注③《中华人民共和国民法典》规定，自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。因此，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
二手房交易流程避坑指南
签约付定金→网签备案→银行面签→首付资金监管→业主解抵押→贷款批贷放款→缴税过户→物业交割→户口迁出→收房入住
一、签约付定金：签对合同，避开90%的纠纷
谈好价格后，第一步就是正式签约，这是整个交易的核心，千万别着急签字！
一定要选正规靠谱的中介平台，合同条款越细越好，签约前务必核对这3件事：
1. 查房屋产权：是否清晰、有无抵押查封、有无户口占用、是否存在共有人；
2. 明确关键条款：交房时间、户口迁出截止日期、违约责任、定金抵扣方式；
3. 列清物品清单：家具家电、厨卫设施是否留存，一一写进合同，避免交房时扯皮。
✅ 签约必缴3笔费用，心里有数不慌：
1. 定金：表达购房诚意，后期可抵扣房款，金额双方协商，支付后就具备法律约束，确定要买再付，别盲目交钱；
2. 中介服务费：不同城市收费标准不同，提前问清服务内容，是否包含过户、贷款代办、陪同交割等，能沟通的提前谈好；
3. 贷款代办费：商贷、公积金贷、组合贷费用不同，提前确认明细，杜绝隐形收费。
小提醒：一定要预留物业保证金+户口保证金，等所有手续办结、无任何问题后再给业主，牢牢守住自己的权益。
二、网签备案：交易安全的“护身符”，千万别省
网签就是在住建部门官方系统备案购房合同，一般签约后2-3天，中介会全程协助办理，线上操作即可，不用跑现场。
很多新手觉得这步多余，大错特错！网签的作用太关键：
❶ 锁定房源，彻底杜绝一房多卖；
❷ 官方备案，合同更具法律效力；
❸ 后续贷款、缴税、过户的必备前提，没有网签，一步都走不下去。
但凡有人说“不用网签，私下交易更省钱”，直接拒绝，风险大到承担不起！
三、银行面签：贷款申请，材料备齐一次过
面签就是和银行经理对接，正式申请房贷，材料带齐，一次就能办好，不用来回跑：
- 纯公积金贷款：身份证、户口本、婚姻证明、公积金缴存证明；
- 商业/组合贷：额外准备收入流水、收入证明，征信提前自查，有问题及时处理。
面签时问清贷款年限、还款方式，月供金额算清楚，结合自己的收入情况，选择最合适的方案，不懂就当场问，别事后纠结。
四、首付支付：牢记一点，资金绝对安全
首付是大额支出，务必转入第三方资金监管账户，坚决不直接转给业主个人！这是保障首付安全的核心，千万不要心存侥幸。
小细节：
大额转账有额度限制，提前去银行柜台办理提额；
按合同约定的时间付款，不提前、不拖延，不影响整体流程即可。
五、业主解抵押：耐心等，产权清晰再过户
如果业主的房子还有未还清的贷款，需要业主先提前还款，解除房屋抵押，只有产权无抵押，才能办理过户。
这一步主要由业主操作，我们只需跟进进度，等解押完成再推进下一步，产权不清晰，绝对不过户。
六、缴税过户：拿到房本，才算真正安心
过户前要先缴清税费，主要涉及这3种，提前了解不花冤枉钱：
- 增值税：根据房屋持有年限，按相关政策缴纳；
- 个税：满足条件可减免，提前和业主沟通好，准备好相关材料；
- 契税：由买方缴纳，按房屋面积对应的税率计算。
过户当天，买卖双方带齐身份证、户口本、网签合同等原件，到场办理，流程走完后，就等着领取不动产权证书，房子真正属于自己啦！
七、物业交割+户口迁出：收尾到位，入住无忧
别以为拿到房本就结束了，最后两步才是关键，关系到后续居住：
1. 物业交割
逐项核对：物业费、水电燃气费、供暖费全部结清，办理账户更名；更换房门钥匙、门禁卡；检查房屋墙面、地面、家电设施是否完好，和合同一致再签字。
2. 户口迁出
督促业主按合同约定，将房屋内所有户口全部迁出，户口迁完，再结清户口保证金，至此，整个二手房交易流程才算完美闭环。
提醒大家： 房产交易政策细节繁多，且各地可能存在差异化的优惠政策。为了保障您的权益，建议在办理前详细咨询当地税务部门或拨打12366服务热线。
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