2026年塞浦路斯的房产维护:税收、公用事业和立法创新
2025年12月22日，塞浦路斯议会批准了一项大规模的税收改革方案，该方案的各项条款于2026年1月1日生效。这些变革从根本上改变了房屋所有权的经济格局：过时的费用被取消，免税额度提高，但与此同时，购房时享受优惠的条件也更加严格。在本篇评述中，我们将详细分析新规对投资者和居民的影响，并提供所有强制性缴款的最新计算示例。讨论最多的变化是增值税优惠税率适用规则的调整。标准税率为19%。增值税优惠税率的适用条件（概念上于2023年提出）仍然有效，但更严格的时间限制和限额将从2026年开始实施。需要注意的是，5%的优惠税率并非所有新建房屋的自动适用，而是一项社会福利。该优惠仅适用于在塞浦路斯购买房产作为主要居住地（至少10年永久居住）的个人。优惠需在提出申请后方可享受，并须符合相关法律规定；如果房产用途发生变化（例如，不再作为主要住所），则可能需要支付额外费用。根据现行规定，要适用 5% 的税率，必须满足严格的条件：- 房屋总价值不得超过 475,000 欧元（350,000 欧元与 475,000 欧元之间的差额需缴纳 19% 的税款）；
过渡期：2026年为过渡期。如果在2026年6月15日之前提交规划许可申请或优惠申请，购房者可以享受“旧”政策。旧政策规定，购房者可享受200平方米面积的优惠，且对房屋总价值没有严格限制。增值税计算示例（公寓面积 100 平方米，价格 300,000 欧元），需满足特定条件：- 该物品完全符合限制条件（面积不超过 130 平方米，价格不超过 350,000 欧元）；
- 税额计算：300,000 欧元 × 5% = 15,000 欧元；
- 与标准利率（19%）相比，可节省 42,000 欧元。
如果买家购买房产是为了作为“度假屋”（而非永久居住地）或用于投资目的，则需要支付全额 19% 的增值税。此次改革最令人振奋的消息之一是印花税的彻底废除。废除印花税的法律于2026年1月1日生效。此前，印花税在签订合同时收取，金额取决于交易金额。现在，买家完全免除了这项费用。- 购买一套价值 20 万欧元的公寓，大约可以节省 400 欧元；
- 如果购买一栋价值 100 万欧元的别墅，投资者将节省约 2000 欧元。
- 如果交易需缴纳增值税（一级市场）——不收取转账费（0%）；
- 如果交易不属于增值税征收范围（二级市场），则税额可享受 50% 的折扣。
二手房过户费计算示例（售价 20 万欧元，一手房）：- 前 85,000 欧元的利率为 3% = 2,550 欧元；
- 接下来的 85,000 欧元，利率为 5% = 4,250 欧元；
- 剩余的 30,000 欧元，利率为 8% = 2,400 欧元；
出售房产时，业主需按净利润的20%缴纳资本利得税（CGT）。2026年最显著的变化是大幅提高了免税额度（豁免额），而该免税额度已数十年未曾调整。- 30,000 欧元 – 任何个人的基本免税额（以前为 17,086 欧元）；
- 出售主要住宅时，如果业主在该住宅居住至少 5 年，则可享受 150,000 欧元的免税额（以前为 85,430 欧元）。
- 减去新的基数豁免额： 100,000 欧元 – 30,000 欧元 = 70,000 欧元（应税基数）；
由于免税额度的提高，卖家的税收负担明显减轻，这刺激了二手房市场的发展。目前仍不征收不动产税。但是，市政费用（垃圾处理、路灯照明、污水/排水等）每年收取。- 平均而言，每年总计费用为 90 欧元至 300 欧元，具体金额取决于所在市、区和建筑物类型。
- 某些项目的价格可能会更高。与五年前的数据相比，收费标准调整和市政合并更为普遍：各地区的收费金额差异更大，个别项目的收费方式也可能不同。
市场也在积极讨论是否在2026年前引入所谓的“豪宅税”（针对价值超过300万欧元的房产）。即便该税项最终实施，对大众市场的影响也微乎其微：它只会影响少数超高价值房产，而大众市场（公寓和中档住宅）的交易将不受影响。公用事业费用：相邻区域的维护费用必然包含在公用事业费中。如果有物业管理公司，其服务费用每年可能在 100 至 500 欧元之间。对于独立式建筑（例如别墅），费用将按比例分摊，并取决于专业人员的日程安排：- 泳池维护： 由专业人员维护——每月 150 欧元；
- 消毒： 害虫和啮齿动物控制——每 2-3 个月 30 欧元。
- 水费： 按用水量计费。通常三个月的费用为 30-35 欧元，水费账单由自来水公司每三个月开具一次。
- 电费： 也按表计费。平均而言，两个月的电费在 50 至 150 欧元之间。具体金额取决于空调和暖气设备的使用时间。账单每两个月寄送一次。
- 垃圾收集费： 每年由市政当局开具发票一次性支付。平均而言，这部分费用为每年 120-140 欧元。
房地产保险仍然是自愿的（如果没有抵押贷款），保险套餐费用从每年 60 欧元起。自 2026 年 1 月 1 日起，对租金收入征税变得更加有利可图。主要新闻是取消对租金收入征收的特别国防税（SDC）。此前，该税项为总收入的75%的3%。现在，所有类别的业主都无需再缴纳该税项。由此引出一个问题：为什么现在需要非居民身份？非居民（就SDC而言为非居民）是指塞浦路斯的税务居民，但不被视为在塞浦路斯有住所/推定住所。即使在废除租赁税之后，这种身份仍然是一项至关重要的税务筹划工具，因为它提供了以下特权：目前租金税的计算方式（适用于所有人）：对于普通房东（无论是否具有非居民身份），计算方式相同：- GESY缴款（国家医疗保健系统）： 总收入的2.65%；
- 个人所得税 (PIT)： 新增了免税门槛——每年 22,000 欧元（以前为 19,500 欧元）。
- 所得税： 0 欧元（因为收入低于 22,000 欧元的门槛）；
- GESY： 20,000欧元×2.65%=530欧元；
2026 年的税收改革使塞浦路斯市场更加平衡，尽管它也为买家引入了新的筛选条件。- 积极方面： 彻底取消租金印花税和特别开发税，提高所得税（22,000 欧元）和资本利得税（30,000 欧元）的免税最低额。
- 挑战： 享受5%优惠增值税税率的难度加大。计划购买高价房产的投资者应抓紧时间，利用2026年6月15日之前的过渡期。
对于在优惠增值税限额内购买主要住宅的买家和房东来说，情况似乎最为有利，因为取消特别开发税减轻了所有人的租金税负。总体而言，塞浦路斯仍然是欧洲税收制度最宽松的地区之一，并将支持重点转向真正的居民和透明的投资。
