做了6年房产中介,开单越来越难,靠AI一个月开了8单,成了区域销冠
4 月 18 号，我们门店开月度总结会，我拿着月度销冠的奖杯，还有 8 万多的佣金提成，手都在抖，连我自己都不敢相信，我一个月开了 8 单，成了我们区域的销冠。我在上海做了 6 年房产中介，卖二手房，前几年行情好的时候，一个月能开 1-2 单，日子过得还算不错，结果这几年，房产行情不好，买房的人越来越少，同行越来越多，内卷得厉害，一套房子，几十个中介抢客户，我最差的时候，3 个月没开一单，连底薪都快没了，差点就辞职转行了。谁能想到，仅仅 2 个月，我靠着 AI，从 3 个月不开一单的垫底中介，变成了一个月开 8 单的区域销冠，佣金拿了 8 万多，连门店店长都不敢相信。我在上海松江做二手房中介，主打松江大学城、九亭这一片的刚需二手房，做了 6 年，积累了一些老客户，前几年行情好的时候，一个月能开 1-2 单，佣金提成几万块，日子过得还算滋润。结果这几年，房产行情越来越差，买房的人越来越少，挂牌的房子越来越多，同行也越来越卷，一套性价比高的房子，一挂牌，几十个中介抢着带客户，内卷得厉害。更要命的是，现在的客户，都在抖音、小红书上看房子，自己就能找到房源，对房子的信息、价格，比我们中介还清楚，根本不需要我们带看，很多客户，找我们，就是为了砍价，或者走个流程，中介费压得越来越低，甚至还有客户，跳单自己交易，我们中介，越来越难干了。我最差的时候，连续 3 个月，一单都没开，我们门店的底薪，只有 3000 块钱，在上海，连房租都交不起，门店里，跟我一起进来的老中介，走了一大半，我也投了很多简历，准备转行，再也不做中介了。今年 2 月份，我在房产交流群里，看到很多上海的头部中介，都在用 AI 做获客、做客户跟进、做房源推广，开单量特别高，我就抱着试试的心态，开始研究怎么用 AI 做房产销售，没想到，这一试，直接改变了我的命运。接下来，就跟你们说说，我是怎么用 AI，一个月开了 8 单，逆袭成销冠的，做房产中介的兄弟姐妹们，直接照着抄就行。第一个，也是最核心的：用 AI 做短视频和直播，精准获客，再也不用扫街、打骚扰电话了。之前，我们中介获客，全靠扫街、发传单、打业主名单的骚扰电话，还有在安居客、贝壳上发房源，成本高，效果差，打 100 个电话，99 个都挂了，还经常被人骂，房源网站上，一套房子，几百个中介发，根本轮不到你。现在，我用 AI 做短视频和直播，在抖音、视频号、小红书上，精准获客，一分钱不用花，每天都有十几个精准的买房客户加我微信，根本不用再打骚扰电话了。我用 AI 做短视频，特别简单，10 分钟就能做好一条，一天能做 5 条，条条都是精准流量。首先，我用 AI 写爆款脚本，跟 AI 说 “帮我写 10 条上海松江二手房的抖音短视频脚本，每条 60 秒，针对在上海松江买房的刚需客户，主打松江大学城、九亭的二手房，要戳中刚需客户的痛点，比如首付低、近地铁、学区房、性价比高，要接地气，像中介跟客户聊天一样，不要硬广，结尾要有引流引导，比如‘想在松江买房的，评论区扣 1，我发你松江最新的房源清单’”。AI 几分钟就给我写了 10 条脚本，条条都戳中了刚需客户的痛点，比如开头就是 “在上海松江，首付 50 万，能买到什么样的房子？今天带大家看一套 9 号线地铁口的两居室，满五唯一，税费低，对口松江第二实验小学，刚需买房的朋友，一定要看完！”，比我自己憋半天写出来的好太多了。然后，我用手机拍房子的视频、小区的环境、周边的地铁、学校、商业配套，不用讲究拍摄技巧，真实就行，再用剪映的 AI 配音，把脚本导进去，选一个接地气的男声，生成口播，把拍的画面对口型拼起来，加上字幕、热门 BGM，还有定位、引流引导，一条完整的房产短视频，就做好了，全程 10 分钟，一分钱不用花。我每天发 3 条，抖音、视频号、小红书，全平台发，流量特别好，每条视频都有几万的本地播放，很多想在松江买房的客户，刷到我的视频，都会在评论区扣 1，或者私信我，问房子的信息，我每天都能收到十几个精准的客户咨询，加我微信，根本不用再打骚扰电话了。除了短视频，我每天晚上还用 AI 做直播，AI 帮我写直播脚本、房源介绍、逼单话术，我照着念就行，直播的时候，给大家讲松江的房价走势、买房避坑指南、最新的房源信息，很多客户，都是直播间里加我的微信，找我带看买房的。就这么着，2 个月的时间，我靠短视频和直播，加了 1000 多个精准的买房客户，这就是我开单的基础。第二个，用 AI 做客户分层和跟进，把客户拿捏得死死的，带看转化率从 10%，提升到了 80%。之前，我加了客户微信之后，根本不知道怎么跟进，只会天天给客户发房源，问 “要不要看房？”，客户根本不回，甚至直接把我拉黑了，带看转化率特别低，10 个客户，能有 1 个成交就不错了。现在，我用 AI，把客户做精准的分层，还有个性化的跟进，客户的需求、喜好、预算，我摸得清清楚楚，带看转化率，从之前的 10%，提升到了现在的 80%。首先，客户加我微信之后，我会跟客户简单聊几句，了解客户的购房预算、首付、户型需求、购房目的、看重的点（地铁、学区、楼层），然后把这些信息，输入到 AI 里，跟 AI 说 “帮我给这个客户做用户画像，分析客户的核心需求、购房痛点、关注点，还有后续的跟进策略、沟通话术，分 30 天的跟进计划”。AI 会在几秒钟之内，给客户做完整的用户画像，分析客户的核心需求，比如客户是刚需首套，首付 50 万，买两居室，看重地铁和学区，结婚用，着急交房，AI 会给我制定完整的 30 天跟进计划，每天该跟客户聊什么，发什么房源，用什么话术，都写得清清楚楚。比如，第一天，给客户发符合他需求的 3 套高性价比房源，话术怎么写，AI 都给我写好了；第三天，跟客户聊松江的学区政策，买房的税费怎么算，避坑指南；第七天，邀请客户线下带看，话术怎么说，都安排得明明白白。而且，AI 会根据客户的回复，实时调整跟进策略，客户对学区房感兴趣，AI 就会给我生成对应的学区政策、学区房的房源信息，跟客户深入聊；客户对价格敏感，AI 就会给我生成对应的砍价技巧、税费优化方案，让客户觉得，我特别懂他，特别专业。就这么着，我跟客户的沟通，再也不是无脑发房源了，而是精准地击中客户的需求，客户特别信任我，觉得我比别的中介，更懂他，更专业，都愿意找我带看，带看之后，成交的概率特别高，带看转化率，从之前的 10%，提升到了现在的 80%。第三个，用 AI 做房源推广和业主维护，拿到独家房源，比同行更有竞争力。做房产中介，除了客户，最重要的就是房源，尤其是独家房源，有了独家房源，你就比同行有了绝对的竞争力，之前，我拿独家房源，特别难，业主根本不信任我，不愿意把房子独家给我卖。现在，我用 AI，做房源推广和业主维护，轻松就能拿到独家房源，而且业主特别信任我，愿意把房子独家给我卖。首先，业主挂牌卖房，最关心的，就是房子能不能卖出去，能卖多少钱，多久能卖出去，我用 AI，给业主做专属的房屋定价报告、推广方案、销售计划，业主一看，就觉得我特别专业，特别用心，愿意把房子交给我卖。比如，业主挂牌一套房子，我会把房子的户型、面积、楼层、小区、周边的配套，输入到 AI 里，跟 AI 说 “帮我做一份这套房子的定价报告，结合上海松江同小区、同户型的最近成交数据、挂牌数据，给出合理的定价建议，还有详细的市场分析、成交周期预测，以及完整的房源推广方案、销售计划，要专业、详细，让业主能看懂”。AI 几分钟就给我生成一份完整的、几十页的定价报告和推广方案，里面有详细的市场分析、成交数据、定价建议、推广渠道、销售计划、带看安排，比我自己做的专业 10 倍都不止。我把这份报告，打印出来，当面给业主看，跟业主详细讲解，业主一看，就觉得我特别专业，比别的中介，只会说 “我帮你多推广推广”，用心太多了，特别信任我，大部分业主，都愿意把房子独家给我卖，我手里的独家房源，越来越多，比同行有了绝对的竞争力。还有，我用 AI，给业主做定期的维护，AI 帮我写业主跟进的话术，每周给业主汇报房子的带看情况、客户反馈、市场行情变化，业主随时都能知道，自己的房子卖得怎么样了，对我特别满意，就算房子没卖掉，也会给我介绍新的业主客户。第四个，用 AI 做房产专业知识储备，应对客户的各种问题，让客户绝对信任你。做房产中介，专业度，是客户信任你的基础，上海的买房政策、贷款政策、税费政策、学区政策，天天都在变，很多时候，客户问的问题，我答不上来，客户就会觉得你不专业，不愿意找你买房。现在，我用 AI，随时都能学习最新的房产政策、专业知识，客户问的任何问题，AI 都能给我最专业、最准确的答案，我在客户面前，永远都是最专业的，客户绝对信任我。比如，上海最新的限购政策、贷款政策、税费怎么算，首套二套怎么认定，公积金贷款怎么用，学区怎么划分，这些政策，天天都在变，我只要把最新的政策，喂给 AI，AI 就能帮我整理得清清楚楚，我随时都能看，随时都能学。客户问我任何问题，比如 “我在外地有一套房，有贷款，在上海买房，算首套还是二套？首付多少？”“这套房子，满五不唯一，税费要交多少？”，我只要把问题发给 AI，AI 几秒钟就能给我最准确、最详细的答案，我再给客户解答，从来不会答不上来，客户觉得我特别专业，特别靠谱，自然愿意找我买房。这个月，我靠着这些方法，一个月开了 8 单，拿了 8 万多的佣金提成，成了我们区域的销冠，连门店店长都不敢相信，我能从 3 个月不开一单，逆袭成销冠。
