近日，佛山正式启动首批商品住房“以旧换新”工作，为沉寂已久的市场注入新的活力。
根据佛山市住房和城乡建设局印发的《关于组织开展首批商品住房“以旧换新”工作的通知》，2000年后建成的旧房若满足特定企业收购范围，可由房企代卖或直接收购，用以换购新房。购房者不仅能享受90天无责退定金的政策兜底，还可叠加公积金额度上浮20%、个税退税等多项优惠。据悉，未来“以旧换新”将全面铺开，参与房企数量持续增加，旧房收购范围和换购房源也将保持动态更新。
在这一政策窗口期，我们不妨来一次佛山二手房市场的全景盘点，看看当前9万余套挂牌房源的供应结构，以及市场在交易规模、价格区间、楼龄分布等方面的真实表现。
普睿广佛区域监控发现，从佛山近年一二手房成交趋势来看，佛山一二手住宅市场正在经历明显的角色转换。一手住宅受新盘供应不足、利好政策边际效应递减等因素影响，成交规模回落至近年低谷；而二手住宅表现则相对平稳。除2023年疫情放开后改善置换需求集中释放、年度成交量突破700万㎡外，近三年二手房凭借价格优势和周边配套的确定性，持续分流新房客户，成交量已连续三年高于一手房，成为楼市成交的重要支撑。从二手房区域成交来看，区域型置业倾向依旧明显，产业人口聚集的顺德区二手总网签量多年占据佛山首位。
注：商品住宅=住宅+别墅，统计周期截止至2025年12月
目前，佛山二手房市场存量规模仍处高位。根据普睿广佛区域的监测，截至2026年3月，中介渠道挂牌套数达90855套，挂牌面积超千万平方米。参照去年佛山二手房市场655.42万㎡的交易量，去化周期接近19个月。价格维度上，全市二手房挂牌金额高达1432.02亿元，而2025年佛山一手房成交金额仅为619亿元，比值超过2：1。
数据来源：普睿广佛区域整理，2026年3月监控数据
禅南顺三区挂牌均超1.5万套
南海区接近3.3万套居首
那么，佛山这9万余套挂牌房源如何分布？从区域分布来看，禅城、南海、顺德3个区域挂牌量超过1.5万套，其中南海区以32911套居首，顺德区以26631套紧随其后，禅城区则以17108套位列第三。
各区热门板块也各具特色：南海区的主力挂牌板块集中在配套成熟的千灯湖板块（7648套）和大沥板块（6786套）；顺德区以大良（6518套）、容桂（5145套）和北滘（3889套）为主，涵盖行政中心、老牌居住区和产业新城；禅城区则以祖庙（4313套）和城南（3312套）为挂牌集中地，均为老牌居民聚集区及配套成熟板块。
数据来源：普睿广佛区域整理，统计数据截止2026年3月
挂牌金额方面，南海区以593.28亿元同样领跑全市，套均总价180万元为全市最高，房价优势突出。此外，顺德区和禅城区的挂牌金额亦高达444亿元和281亿元，套均总价均超160万元/套。而三水区和高明区这两个外围区域，挂牌均价不足8000元/㎡，套均总价在100万元以内。
从挂牌价段看，刚需特征依然突出。单价在5000-10000元/㎡和10000-15000元/㎡的房源分别有3.32万套和2.61万套，合计占总量65%，主要集中在顺德区（20750套）和南海区（19768套）。单价高于15000元/㎡的房源则以南海区居多，其中单价5万元/㎡以上的共计327套，南海区占213套，主要集中在千灯湖板块。
数据来源：普睿广佛区域整理，统计数据截止2026年3月
总价维度上，150万元以内的房源合计近6万套，占比高达65%，其中50-100万元的房源达2.8万套，占全市挂牌房源约三成。值得关注的是，总价1000万元以上的豪宅房源亦有722套，同样集中于千灯湖板块。保利天悦、中海千灯湖花园挂牌超千万的房源均超过50套，顺德大良板块的华侨城天鹅堡则以27套位列前三。
数据来源：普睿广佛区域整理，统计数据截止2026年3月
25年以上楼龄房源占比27.5%
挂牌主力仍是“老破小”
楼龄结构方面，对全市大约6.3万套具有楼龄信息的二手房源统计显示，楼龄25年以上的二手房房源占比最多，达到27.5%，而楼龄在15-25年之间的房源合计占比亦达到了38%，楼龄在5年以下的次新房占比仅1%。可见，在2024年全市取消“限购限售”的背景下，当前二手房市场的挂牌主力仍以年代较久的房源为主。
从整体挂牌结构不难发现，佛山二手房市场存量充裕、价格分层清晰，大量年代较久的存量房源构成了供应主力。随着“以旧换新”政策持续落地、置换链条逐步打通，这些旧房能否被有效激活，将在很大程度上影响未来市场的走向。
欲了解更多关于佛山二手房的数据维度和研究成果，欢迎联系普睿广佛区域。
