【导读】
二手房交易中，买方违约时利用“阴阳合同”的价差，以“网签价”替代“成交价”作为违约金计算基数，借此逃避高额赔偿。如何剥离二手房阴阳合同效力，将违约金基数拉回真实交易价？本文将穿透合同表象，直击“网签低价”抗辩的司法限缩逻辑，厘清违约责任的本来面目。
一、阴阳合同的生成表象与“网签低价”抗辩的谬误
1.1 阴阳合同的生成逻辑与税法规避本质
在二手房买卖合同纠纷中，“阴阳合同”是长期存在的痼疾。买卖双方出于规避高额契税、个人所得税等目的，恶意串通订立两份价款截然不同的合同：一份为承载真实意思表示的“阴合同”；另一份为提交给房地产管理部门网签备案的“阳合同”。这在法律上属于典型的通谋虚伪表示，其根本目的在于隐瞒真实交易价格，严重侵蚀国家税收征管基础。
1.2 买方违约时的“基数置换”策略与行政公示误区
当房地产市场下行或买方资金链断裂时，买方常选择主动违约。此时，卖方依法诉请承担违约责任，买方便利用双合同漏洞提出“网签低价”抗辩。其核心逻辑在于：主张网签合同经行政机关备案，具有更高公示公信效力，进而要求以网签低价作为违约金基数。必须厘清的是，网签备案仅具行政管理与税收征管功能，并不具有确认民事真实意思的公示效力。违约方企图援引行政备案的形式外观，将自身恶意参与的避税行为偷换为阻却民事责任的抗辩事由。实质上陷入了将行政公示效力等同于民事真实意思的认知误区。
二、阴阳合同效力剥离：从“全盘否定”到“区别对待”
2.1 阳合同中价格条款的当然无效
对阴阳合同的效力审查，司法实践普遍实行“效力剥离”原则。根据《中华人民共和国民法典》第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。网签合同中关于低价交易的条款，因双方根本不存在以该价格交易的真实合意，符合《民法典》第146条规定的通谋虚伪表示无效情形；同时，该行为实质隐瞒真实交易额损害国家税收利益，亦违反了法律的强制性规定。因此，该价格条款应当被认定为当然无效，即自始不发生当事人所欲求的法律效力。
2.2 阴合同中违约条款的真实有效性与相对独立性
否定阳合同价格条款的同时，绝不能全盘否定阴合同效力。基于《民法典》第146条关于虚伪表示与隐藏行为的区分原则，并结合最高人民法院“穿透式审判”的既有裁判规则，隐藏于虚假意思表示背后的真实买卖合同（阴合同），其效力应当单独予以审查。其中关于真实交易价格的约定及以此为基础的违约金条款，体现了双方真实意思，不因备案价格条款（虚伪表示）无效而当然失效。当然，双方关于规避税收的合意因恶意串通损害国家税收利益，依据《民法典》第154条亦属无效，但这仅导致隐藏行为中关于避税的约定无效，并不波及违约责任条款。依据《民法典》第156条关于民事法律行为部分无效的规定，该违约金条款具有相对独立性，应当予以保护。
三、违约金基数的真实回归：对“网签低价”抗辩的司法限缩
3.1 违约金的基准锚定与实际损失的客观衡量
《中华人民共和国民法典》第585条规定了违约金调整规则，核心基准在于填补守约方的“实际损失”。在房屋买卖合同中，卖方的实际损失主要体现为房屋毁约后的再交易差价损失、资金占用利息及缔约成本等。这一损失的计算基础始终是房屋真实市场价值，而非被人为扭曲的虚假网签价格。若允许以网签低价作为基数，违约金数额必将畸低于实际损失，这不仅令违约金的补偿功能形同虚设，更在客观上形成对恶意违约的逆向激励。
3.2 举证责任的严格分配与抗辩的实质审查
针对买方基于网签形式外观提出的抗辩，法院坚持穿透式审判思维，适用严格的实质审查标准。结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第64条、第65条关于违约金调整举证责任的规定，买方主张以网签低价为基数，其实质是认为按真实价格计算的违约金过高，因此须承担相应的举证责任。若买方仅以“网签价更低”为由请求调减违约金，而未能举证证明卖方的实际损失低于依真实价格计算的违约金数额，法院原则上不予支持。实务中，卖方通常能提供定金收条、首付款银行流水、中介费发票等完整证据链，形成证据优势直接击破该抗辩。只要卖方完成初步举证，法院即依据阴合同真实价格确定违约金计算基数。
3.3 裁判逻辑的闭环：以真实意思为基准的利益衡量
司法限缩“网签低价”抗辩的深层逻辑在于利益衡量。法院不能因双方存在避税违法行为，就纵容违约方获取不正当利益。“任何人不得从其违法行为中获利”是基本法理。税收征管属行政管理范畴，民事审判认定违约责任时，绝不能以阳合同无效去惩罚守约方。将违约金基数确定为真实交易价格，是对违约行为的严厉否定，更是对诚实信用原则的严格践行，最终实现了违法成本与违约责任的精准衡平。
四、防范与规制：二手房交易的合规路径建议
4.1 卖方视角：证据链固化与风险前置阻断
鉴于阴阳合同在实务中的效力剥离规则，卖方在交易中必须具备强烈证据保全意识。除书面合同外，务必保留能够印证真实交易价格的银行流水、微信聊天记录及居间协议。涉及现金支付的部分，必须要求买方出具明确注明“购房款”字样的收条。确保在面临恶意抗辩时，能构建起指向真实价格的完整证据链，彻底防止因举证不能承担不利后果。
4.2 司法延伸：违法线索移送与行民协同共治
法院在审理此类案件时，对查实的逃避税收行为，虽然不直接在民事判决中处理税费追缴，但应当通过发送司法建议书等方式，将违法线索及时移送税务主管部门。通过民事审判与行政执法协同发力，大幅提高违法成本，从源头切断阴阳合同生存空间，引导二手房交易市场回归合规透明。
阴阳合同绝非违约方规避责任的免责盾牌。司法裁判以穿透式审判剥离虚假表象，将违约金基数精准锚定于真实交易价，彻底阻断了“网签低价”的抗辩退路。这既是对当事人真实意思的回归，更是对房地产市场诚信交易底线的刚性捍卫。
【商榷】
实务中，若卖方主动要求签订阴阳合同，买方据此抗辩违约金过高，法院是否应适用“与有过错”规则酌减违约金？欢迎在评论区分享您的观点。
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2026年4月原创首发
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《民法实践研究》
