新西兰房屋买家往往对洪水曾经如何影响不同地区没有太长的记忆——但有一种警告是，如果大型风暴变得更加频繁，这种情况可能会改变。
本周，惠灵顿和怀拉拉帕部分地区被淹，就在气旋“Vaianu”席卷新西兰部分地区之后不久，而就在几个月前，北地地区还曾遭受严重滑坡和洪水影响。
Cotality研究主管Nick Goodall表示，他正在开展研究，分析气旋Gabrielle以及奥克兰周年周末洪水对房地产市场的影响。
但他说，早前针对但尼丁的研究显示，在受洪水影响及其周边地区，房价会有约15%的折价，但这种折价在约18个月后就消失了。
“我们在澳大利亚的同事也做了类似分析，结果相似。”
他说，Cotality希望再次研究，如果人们认为风暴变得更频繁，是否会改变他们的心态。
“问题始终是，人们的态度是否会随着时间改变？发生得越频繁，就越会改变人们的行为。”
Goodall表示，银行往往掌握的信息比买家更多。
“关键在于让人们获得正确的信息，从而做出有依据的决策……确实有一些洪水模型，但存在不一致，而且并不总是对公众免费开放。”
“信息越多进入公众手中，人们就越可能基于这些信息做决定，比如选择不买，或不以某个价格购买。”
奥克兰按揭顾问Bruce Patten表示，他也看到这种影响往往是短暂的。
“有些人的记忆非常短……不过话虽如此，在一些地区保险费用飙升，如果人们去询价保险，很多人还是会被劝退。”
另一位按揭顾问Campbell Hastie表示，他接触的买家越来越担心房屋未来可能受到天气事件的影响。
“过去人们认为除非极端特殊，否则任何房产都可以投保，但现在他们逐渐意识到并非总是如此。”他说。
“贷款机构也更加关注这一点，虽然一直是贷款条件之一，但现在在贷款报价中被更加突出，这也是客户如今更重视的原因之一。与洪水相关的信息相对容易获取，LIM报告中也有更详细的信息……这些更容易进入你的关注范围，因此人们确实在查找这些信息，并将其纳入决策。”
奥克兰房地产销售人员Diego Traglia表示，洪水及其他极端天气事件会对买家行为产生明显但复杂的影响。
“在风暴刚结束后，我们通常会看到市场情绪的变化。买家会变得更加谨慎，特别是对于靠近水域、低洼地区或有洪水历史的房产。尽职调查增加，更关注LIM报告、保险以及历史洪水情况。对许多人来说，这种风险足以让他们放弃购买。”
“不过，对需求的影响通常是选择性的。位置好的房子仍然很受欢迎，但有明显洪水风险的房产可能会面临竞争减少、上市时间延长以及价格压力。”
他说，像Kumeu这样的地区情况更复杂。
“一些市政洪水地图被认为不准确，且正在更新。目前，有些房产在纸面上被标为洪水区，但实际上并未受影响，这会让买家困惑，并基于过时信息影响需求。”
“一个关键因素是理解房产为什么会被淹，以及已经采取了哪些修复措施。并非所有洪水情况都一样。如果原因已经被解决，例如通过排水升级或基础设施改善，买家信心可以相对较快恢复。”
“随着时间推移，市场往往会重新平衡。需求不会消失，但会变得更加价格敏感、风险意识更强，买家会采取更理性、更审慎的方式。”
一些已经处于洪水区的业主对未来影响感到担忧。
在保险与金融服务申诉专员（IFSO）近期处理的一起案例中，一户家庭在房屋遭严重洪水破坏并需重建后提出投诉。
保险公司同意承担重建费用，但在是否需要提高地板高度上产生争议。
保险公司表示，只需将地板高度提高到获得建筑许可的最低要求，且没有明确证据表明市议会要求更高标准。
该家庭希望提高更多，以降低未来洪水风险。
他们表示，如果地板高度提升不足，市议会可能会在房产产权上标注该地块存在自然灾害风险，这可能影响未来保险或贷款能力。
IFSO审查了保险条款、是否需要更高地板高度才能获得许可，以及双方提供的专家报告和市政信息。
保险条款规定，保险公司只需承担合理必要的重建费用，以满足法律或市政要求。
由于没有明确市政决定要求更高地板高度，IFSO认定保险公司无需承担额外费用。
保险与金融服务申诉专员Karen Stevens表示：“许多人希望让房屋具备防洪能力，尤其是在极端天气更频繁的情况下。”
“但我们的职责是判断保险公司是否正确执行了保单条款。保险公司无需为超出保单要求的升级或改善买单。”
她表示，关于气候适应以及由谁承担成本的不确定性，正成为业主、保险公司和地方政府之间越来越常见的问题。
“这个问题不会消失，尤其是在我们现在看到这么多风暴的情况下。关于如何管理和资助适应措施，有一些紧迫的决策需要做出。”
