贵法君“典”案例 | 未过户房产被强制执行,“纸面约定”能否对抗查封?

离婚财产分割中，白纸黑字的归属约定是权益的“定心丸”，完成过户登记是让权利“落地生根”的关键。可当离婚协议明确房产归一方所有，却又未及时过户，而原产权人突因债务纠纷导致涉案房产被法院查封，这份“纸面约定”能否对抗强制执行的法律效力？

近日，贵港市覃塘区人民法院审理了这样一起离婚后财产执行异议案件，聚焦“约定归属但未过户的房产能否排除强制执行”这一司法实践的争议，用司法裁判厘清未过户离婚分房的权利边界。

张欣（化名）与乔彦（化名）原是夫妻关系。婚姻关系存续期间，二人在广州共同购置了一套商品房，产权登记在乔彦名下。2019年，两人解除婚姻关系，离婚协议中明确约定：这套广州的房产归张欣所有。离婚后，二人各自分居，该房屋便一直空置着。

期间，张欣多次通过电话联系乔彦，催促其尽快办理房屋过户手续，将产权变更至自己名下。可乔彦总说自己在异地工作，分身乏术，后来受疫情影响，过户事宜被一再搁置，迟迟未能办妥。在此期间，房屋产生的物业管理费则一直由乔彦缴纳。

不料，2022年3月，乔彦因卷入一起建设工程合同纠纷，未能履行生效裁判文书确定的义务，对方遂向贵港市覃塘区人民法院申请强制执行。法院立案执行后，依法在328万元的限额内冻结了乔彦名下的银行存款，并查封了其名下包括涉案广州房产在内的不动产。

一边是离婚协议中明确归属自己的房产，一边是法院因他人债务作出的查封裁定，情急之下，张欣以案涉房产已由离婚协议约定归其所有为由，向法院提出书面执行异议，主张其对房屋享有合法权益，请求停止强制执行。

这套离婚协议里的“房产归属”，能否排除法院的强制执行？

法院经审理查明，张欣与乔彦于婚姻关系存续期间购置案涉房屋，产权登记于乔彦名下。双方2019年8月离婚时，协议约定案涉房屋归张欣所有，但截至2022年1月本院查封案涉房屋时，该房屋仍未办理产权变更登记，期间房屋物业管理费由乔彦持续缴纳，张欣未实际占有使用该房屋。

法院认为，首先，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”规定，不动产物权变动以登记为生效要件。从法理层面而言，张欣与乔彦在离婚协议中关于房屋归属的约定，虽系双方真实意思表示，对二人具有内部约束力，但这种约定仅能使张欣获得要求乔彦配合办理过户登记的债权请求权，并不直接产生物权变动的法律效力。在案涉房屋未完成产权变更登记前，物权仍归属于乔彦，张欣享有的债权请求权，既无法对抗第三人的合法债权，也不能突破物权公示公信原则对外部权利的保护。从情理角度考量，离婚财产分割是夫妻内部的权利安排，但这种内部安排不能损害外部第三人的合法权益，若仅凭内部协议就否定物权登记的公示效力，将导致权利归属的混乱，不利于维护社会经济秩序的稳定。

其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人主张排除强制执行，需满足“非因自身原因未办理过户登记”的法定要件。这一条款不仅是为了清晰界定案外人与申请执行人之间的权利边界，更在于督促案外人积极主动维护自身合法权益，避免因自身消极懈怠导致权利受损，同时防范利用内部约定恶意规避强制执行的情形。本案中，乔彦与建筑工程方之间的返还工程投资款，性质上属于金钱债权，双方债权形成时间先于乔彦与张欣之间离婚协议的订立时间。张欣与乔彦离婚后至案涉房屋被查封，期间近两年半时间，张欣虽主张曾通过电话催促乔彦办理过户，但未提交证据证明其采取诉讼、申请强制执行等有效法律途径主张权利，仅以异地工作、疫情影响等客观因素为由消极等待，未积极推动过户事宜。

再次，从情理层面而言，法律倡导“权利保护”与“积极行权”相伴相生，面对异地工作、疫情防控等客观因素，各地法院均推出线上政务办理、委托代理等诉讼服务，异地工作也可通过委托律师等方式推进过户事宜，消极等待显然是可避免的选择。同时，从权利主张的实际表现来看，张欣自离婚后既未实际占有、使用案涉房屋，也未承担房屋物业管理费等核心义务，可见其对案涉房屋权利的主张缺乏足够积极性与紧迫性，未办理过户登记系其自身过错所致，不符合排除执行的法定要件。

综上，法院结合全案事实与法律规定，兼顾法理精神与情理考量，最终认定张欣对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，依法驳回其诉讼请求。

张欣不服一审判决，提起上诉。贵港市中级人民法院依法审理后驳回上诉，维持原判。

在离婚纠纷中，房产分割往往是各方关注的核心议题，不少当事人误以为只要离婚协议中明确了房屋归属，便等同于取得了完整的房屋所有权，却忽视了物权变动的法定程序与权利行使的主动性。本案正是此类认知引发的离婚财产分割与强制执行冲突的典型案例，核心在于厘清“离婚协议约定”与“物权变动效力”“权利行使义务”之间的法律边界。

其一，不动产物权变动以登记为生效要件，离婚协议约定不能直接产生物权效力。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，房屋等不动产的所有权变更，必须依法办理产权登记手续，未经登记不发生物权变动效力。离婚协议中关于房屋归属的约定，仅对夫妻双方具有内部约束力，赋予当事人要求对方配合过户的债权请求权，但不能对抗外部第三人的合法债权，也无法突破物权公示公信原则，这一规定的核心是维护市场交易安全和物权秩序，避免因内部约定随意否定外部登记的公信力。

其二，权利需主动主张，消极行权将承担不利后果。法律既保护合法约定的权利，也要求权利人积极履行自身义务。本案中，张欣自离婚后近二年半未办理房屋过户，既未提交有效证据证明其采取诉讼、申请强制执行等合法途径主张权利，也未实际占有使用房屋、承担相关费用，属于“消极行权”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》明确说明，案外人主张排除强制执行需满足“非因自身原因未办理过户登记”，这一要件旨在督促权利人及时行使权利，避免因自身懈怠导致权利受损。

因此，无论基于离婚协议还是其他合法事由取得不动产相关权利，都应在合理期限内积极办理产权变更登记。若对方拒不配合，应及时通过诉讼等法律途径维权，留存相关证据，切勿消极等待，否则可能面临权利无法实现的风险。