【导读】
二手房交易中，为规避税费签订“阴阳合同”屡见不鲜。当交易因“阳合同”效力瑕疵而破裂时，中介常以“已促成签约”索要佣金。本文立足《民法典》实务，穿透效力迷雾，深度剖析中介过错认定逻辑，厘清佣金否定规则的适用边界，为净化行业生态、平衡各方利益提供裁判路径。
一、“阴阳合同”的效力阻却与中介义务的错位
1.1 “阳合同”无效的法理基础与裁判侧重
在二手房交易实务中，“阴合同”承载买卖双方真实的交易价格，“阳合同”则专为网签备案、逃避税收而订立。
根据《民法典》第146条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。买卖双方合意做低房屋价格用以申报纳税，该价格条款属于通谋虚伪表示，依法自始不发生法律效力。
从规范竞合的角度看，该行为同时也可能因违反法律、行政法规的强制性规定，而适用《民法典》第153条被认定为无效。
在《民法典》出台后的最新裁判口径中，法院通常先依据第146条认定“阳合同”中做低价格的条款无效，再依据第156条判断该无效是否波及合同其他条款——一般而言，交房时间、违约责任等与避税无关的条款并不必然无效。
然而，核心价格条款的无效，已使“阳合同”丧失作为网签过户依据的合法基础，客观上导致网签过户的“履行不能”，进而使中介所承诺的“促成交易过户”这一核心服务目的根本落空。
中介以促成合同成立为由主张居间成功，实则交付的是一个存在根本效力瑕疵的法律文件，其主张的服务成果与佣金请求权在事实基础层面已然崩塌，无法通过法律评价的门槛。
1.2 中介如实报告义务的边界与附随义务的拓展
《民法典》将原“居间合同”修改为“中介合同”，第962条明确规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
中介人的如实报告义务，绝非机械的信息传递，基于《民法典》第7条的诚实信用原则，其还派生出对交易合法性的合理审查与合规提示等附随义务。
房屋买卖涉及巨额资金流转与复杂的行政审批，中介作为专业机构，其注意义务标准理应高于普通自然人。
当交易模式呈现为典型的“阴阳合同”时，中介基于职业敏感度不仅有知晓的便利条件，更负有向委托人明示税务违规风险、拒绝提供违法协助的法定义务。
若中介不仅未加制止，反而利用专业优势协助规避税费，即发生法定义务履行的根本性错位。
二、司法实务中中介过错的认定逻辑
2.1 积极促成型过错的判定
在司法实践中，最典型的过错形态为中介积极促成违规交易。
具体表现为：中介主动向买卖双方提供网签价与真实交易价相分离的合同文本；在缔约谈判中指导填写做低价格的条款；或在过户环节配合伪造资金流水。
从最高人民法院及各地高院的典型案例裁判导向来看，房地产中介机构作为专业中介方，基于其职业属性，对规避国家税收的“阴阳合同”不仅处于“应知”状态，更负有法定的合规审查义务，不得积极协助或消极配合该违规交易。
中介如果积极参与制作违法合同或提供便利，属于故意促成违法交易，构成对法定忠实义务的根本性违反。
2.2 消极放任型过错的举证责任分配
相较于积极行为，消极放任的认定需结合证据规则机制。
由于“阳合同”的网签备案与实际房款的交付通常均在中介的参与或协助下完成，从常理推断，中介对“网签价与真实交易价不一致”（如存在一份买卖合同加一份装修补偿协议）的事实处于“应知”状态。
此时，基于中介在证据距离与专业能力上的双重优势，若中介辩称对“阴阳合同”不知情，法院通常会依据高度盖然性证明标准，并要求中介对其已履行合规提示义务，承担具体说明及举证责任（即提出反证）。
若中介未能提供相反证据（如未提供税务风险提示记录，或未对实际房款支付凭证进行核验），则法院可认定其存在消极放任的过错。
这一逻辑有效封堵了中介以“不知情”为借口逃避责任的漏洞。
三、佣金否定规则的适用与利益衡量
3.1 佣金请求权的忠实义务审查路径
《民法典》第963条确立了中介人的佣金请求权：“中介人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。”这里的“促成合同成立”通常指事实上的签约行为完成。
但在中介明知或应知“阳合同”违法却仍促成交易的情形下，不应直接依据第963条支持其佣金请求，而应优先适用第962条第2款。
该款明确规定：“中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”
在“阴阳合同”交易中，中介若积极促成或消极放任违规交易，即构成对重要事实（税务合规风险）的隐瞒或提供虚假情况（违法避税方案）。
需明确，此处的“损害委托人利益”并非仅指当下的直接财产减损，更包含使委托人陷入行政违法风险、面临行政处罚乃至刑事追责的法律风险，以及因合同部分无效导致的交易崩盘、定金罚则等潜在财产损失。
因此，应当直接依据第962条第2款否定其佣金请求权，无需另行限缩解释“促成合同成立”的构成要件。
若因中介的过错导致交易无效或破裂，委托人因此在买卖合同中遭受定金罚则损失、重新交易的差价损失或面临行政处罚风险，委托人还可依法反诉要求中介承担相应的赔偿责任。
3.2 违背忠实义务的佣金否定与赔偿责任
在已预付佣金的情形下，通常有两种处理路径：
其一，若中介合同本身约定以“协助避税”为主要内容，或中介在履约中积极实施违法行为且情节严重，法院可依据《民法典》第153条（违反法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗）认定中介合同整体无效，并依据第157条判令返还已收佣金。
但需注意，司法实践中宣告中介合同整体无效的情形较为罕见，因为中介合同通常具有中立内容（房源信息、带看服务等），不宜因履约过程中的违规行为而否定合同全部效力。
其二，更为常见且稳妥的做法是直接适用第962条第2款，认定中介因违背忠实义务而“不得请求支付报酬”，对于已经收取的佣金，委托人有权要求返还。
这一路径既否定了违规中介的报酬请求权，又避免了轻易宣告合同整体无效所带来的法律评价上的不确定性。
【结语】
“阴阳合同”不仅扰乱税收征管秩序，更动摇交易安全。否定违规中介的佣金请求权，并非剥夺其合法劳动报酬，而是对其违背忠实义务、损害公共利益的严厉惩戒。
司法裁判应以此树立鲜明导向，倒逼中介行业摒弃“签约即收费”的粗放惯性，回归“以合规促交易”的专业本位，以法治力量守护房地产市场的健康良性生态。
【商榷】
若中介仅提供初始房源信息并带看，尚未实质触及缔约核心环节，买卖双方即利用该信息自行接头，绕开中介（潜在跳单）私下合意签订“阴阳合同”且未使用中介网签系统。
此时，中介是否仍需对买卖双方的“阴阳合同”违规行为担责？或者说，中介能否以“双方私下违法操作”为由，反向免除自身的合规审查义务？欢迎在评论区分享您的见解。
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2026年4月原创首发
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《民法实践研究》
