房地产商的房产自用涉税风险点多多

1. 纳税义务发生时间判定错误（重要风险）

• 风险描述：房地产开发企业将自行建造的商品房转为自用或出租，错误地认为必须等到办理竣工验收手续后的次月才开始缴纳房产税。实际上，只要房屋已实际使用或交付，无论是否竣工决算，都应开始计征房产税。
• 合规要点：根据国税发〔2003〕89号规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
• 特别提示：若企业在未竣工验收前就已装修或投入使用，应立即开始计算房产税，不能以“未转固”或“未决算”为由拖延。

2. 计税原值确认不完整

• 风险描述：
• 漏计地价：仅按房屋建造成本申报房产税，未将为取得土地使用权支付的价款（地价）并入房产原值。
• 漏计配套设施：未将给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等以房屋为载体、不可随意移动的附属设备和配套设施计入房产原值。
• 样板房/售楼部处理不当：将样板房、售楼部的装修费直接费用化，未按规定计入房产原值。
• 合规要点：
• 地价计入：无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价。若宗地容积率低于0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
• 附属设施：凡以房屋为载体的配套设施，无论是否单独记账，均应计入房产原值。

3.配套设施转自用未及时申报

• 风险描述：将会所、物业管理场所、幼儿园等配套设施在建成后转为自用，但未将其从开发产品转入固定资产核算，或转入后未及时申报缴纳房产税。
• 合规要点：此类配套设施一旦转为自用，应作为独立的自用房产管理，自使用之次月起按规定从价计征房产税。

4. 产权归属不清导致漏报

• 风险描述：在开发小区内建造的停车场（库）、售楼部等，若产权归属开发企业所有，但企业未将其纳入固定资产管理，导致房产税漏报。
• 合规要点：企业需明确各类配套设施的产权归属。对于产权归开发企业所有的公建配套，应单独核算并按规定申报房产税。

• 风险描述：将自用房产（如底商）出租给关联方或第三方，合同中约定了“免租期”，企业认为免租期无租金收入，因此未申报房产税。
• 合规要点：根据财税〔2010〕121号规定，租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。不能因为没有租金收入就忽略纳税义务。