北京二手房创近五年同期新高

北京2026年4月二手房市场呈现“量升价稳”的积极态势，成交量创近五年同期新高，市场热度延续“金三银四”旺季特征，具体表现及原因如下：

一、核心数据：成交量创五年新高

网签量突破1.7万套：截至4月29日，北京二手房网签量达17006套，虽较3月（近2万套）小幅回落，但仍稳固在1.5万套以上的高位区间。

历史对比：2022-2025年4月网签量分别为14,239套、13,928套、13,354套、15,569套，呈波动上升趋势，2026年数据显著超越近年水平。

区域分化：核心区（如西城、东城、海淀）价格坚挺，部分优质次新盘价格稳中有升；远郊区域（如房山、顺义）库存高企，去化周期长，价格承压。

二、市场特征与驱动因素

政策松绑激发需求：

北京去年12月放宽非京籍家庭购房条件，支持多子女家庭在五环内多购一套住房，政策红利持续释放。

全国超100个城市出台160余条房地产政策，包括降低首付比例、放宽限购、提高公积金贷款额度等，形成政策合力。

刚需与改善需求集中释放：

刚需主导：总价100万-300万元的刚需房源（如房山长阳、顺义后沙峪）成交活跃，部分中介门店单日签约量达5套，4月签单量已达去年全年规模的1/3。

改善需求升温：核心区优质次新盘（如海淀西北旺、朝阳望京）因学区、产业、品质优势，去化速度加快，部分房源挂牌价试探性上调5%-10%。

市场信心修复：

二手房价格连续两个月环比上涨（2月+0.3%、3月+0.6%），国家统计局数据显示，北京二手房价格已触底企稳。

经纪人带看量激增，大兴、丰台等区域经纪人日均带看4-5组客户，周末全员外出，部分门店仅留值班人员。

供需结构优化：

高性价比房源（低总价、楼龄新、电梯房）快速去化，库存收紧推动部分业主小幅上调挂牌价。

核心区学区房价值重估，老破小房源价格回调（如海淀北四环部分学区房较2021年高点下跌38%-44%），但优质次新盘价格稳定。

三、挑战与风险

区域分化加剧：核心区（如西城、东城）价格坚挺，远郊区域（如房山窦店、顺义非地铁盘）去化周期超150天，部分房源降价20%仍难成交。

库存压力：全市二手房挂牌量约14.4万套，远郊区域库存高企，投资属性弱化（售租比超40:1，租金回报率不足2.5%）。

学区房逻辑转变：多校划片、教育均衡化推进，顶级学区房“只涨不跌”神话终结，老破小学区房面临贬值压力。

四、专家展望

合硕机构首席分析师郭毅认为，5月市场有望延续回暖态势，政策持续宽松和需求释放将支撑市场修复。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，市场已进入“量增价稳”的止跌回稳阶段，但需警惕区域分化风险。

上海易居房地产研究院副院长严跃进强调，市场心态转变，购房意愿增强，但需关注远郊区域库存压力及政策调整节奏。

总结：北京4月二手房市场表现优异，主要得益于政策松绑、需求释放、市场信心修复及核心区优质房源支撑。然而，市场分化明显，远郊区域仍面临压力，建议购房者关注核心区优质次新盘，谨慎对待远郊高库存区域。后续需密切关注政策动向及市场动态，以把握投资与置换时机。