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全面回落!杭州二手房还稳的住吗?

2026-05-09 19:54:11

全面回落!杭州二手房还稳的住吗?

01.

超8200套！

据手边买房数据显示，杭州二手房成交量为8235套。虽比3月成交量略有下滑，但依旧维持的很稳。

说实话，今年前四个月二手成交情况，与23、24年前4个月局面基本相同，都是在过年后，迎来二手成交大爆发。

按照以往的剧情发展，接下来的5月甚至是6月，二手成交将会走低。观察最近的带看量，也确实有下滑的趋势。

数据显示，4月11、12日周末两天，带看量分别为3240和4549人；4月18、19日带看量分别为4601和4511人。

要知道3月的第一个周末，两天带看量高达5266和4661人；且工作日的带看量也在下滑：4月29日的带看量仅901人。

而3月时工作日的带看量，平均都在2000人每天。3月12日带看量为2111人；3月13日带看为2040人等。

很明显能感受到，随着金三银四的过去，二手房的看房热情已经没有那么高涨了。

值得注意的是，二手挂牌量也在降低。

4月前半月，杭州二手平均挂牌量为598套/天；而到了后半月，降低至488套/天。

可以说，不管是买家还是卖家，整体市场热情开始降低了。

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02.

过去的3、4月，杭州二手房成交量迎来“深V”型反弹，其中被反复提及的，是刚需。

3月二手房成交量中，有一半以上是90㎡以下小户型，其中60-90㎡成交占比高达40.7%。

2月，200万以内成交的房源，更是大头，占比高达54.1%；如果扩至300万以内，成交累计占比74.4%。

包括去年上半年和下半年，很明显能看出刚需房在年度成交中的分量。

不管是数据层面，还是各路大V所表达的，都不吝啬对于刚需在本轮成交中所作出的贡献。

但我发现大家其实忽略了一点，就是租金回报率很大程度上激活卖一买一置换链条。

数据显示，2025年全国百城房价的租金回报率在2.4%左右。至于杭州，很多甚至是高于这条线的。

像朝晖二区，其48㎡房源，去年租金能达到2500元/月以上，年租金回报率接近3%。

也就是说，这类低总价房源的租金收入，是有覆盖月供的能力的，这就能刺激购买需求的释放。

这波房东向上改善，使得原本想卖掉房的房东们，也有了再次向上改善的能力。这种阶梯式的购房需求，我认为是本轮金三银四中最重要的一点。

当然，说到底最基础的条件是价格降到位了。

03.

那么，问题来了，接下去，杭州二手房走势会如何呢？

回看近3年杭州二手房成交走势，基本都是金三银四成交量跳涨之后，随之开始down，到一定程度后维持低位稳定。

而今年过去的4个月，二手房成交与近3年每年的开头基本一样。但有一点不同的是，价格始终在走低。

这可能是改变今年后半部分成交量情况的一个大变量。

如果说价格还会再有下降的趋势，或许2026年后半程成交量会有整体抬升。

还有一个变量或许也已经在路上了，深圳、广州等城市开始出台新政。

像深圳，主要针对“增加限购套数”、“放松非深户购房条件”和“提高公积金贷款额度和比例”三方面。

广州在供地政策也有变动：年度内不在同一规划单元集中出让商品住宅用地。适时选取合适地块试行开展现房销售。

既然已经有城市政策开始松动，那么我想杭州也不会太迟。可以预见的是，出台政策的那个月，二手成交量势必会上涨。

你们觉得杭州二手房走势会如何？

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