2026年4月深圳二手房成交7091 套!整体成交站稳 7000+,同比涨 11%!

各位深圳的买房人，注意了！

 刚刚，深圳市房地产信息平台正式公布了 2026 年 4 月的全市二手房成交数据！ 看完这组数据，我直接惊了 —— 这市场的分化，已经离谱到我不敢相信的地步了！ 话不多说，先上官方原图，给大家看最一手的权威数据：

7091 套！整体成交站稳 7000+，同比涨 11%！

先给大家报一下整体的大盘数据： 2026 年 4 月，深圳全市二手商品房一共成交了7091 套，成交面积 72.10 万㎡。 这个数字，同比去年 4 月，大涨了11.13%！

要知道，这已经是连续第二个月，深圳二手房整体成交站稳 7000 套大关了 ——3 月的时候，这个数字是 7225 套，4 月只是微降了 1.8%，基本持平！

这说明什么？ 3 月那波被大家称为 “小阳春” 的回暖，根本不是昙花一现！ 市场已经稳稳地站在了复苏的通道里，整体的成交热度，已经比去年同期强了太多！

很多人之前还在担心，是不是春节后的反弹只是短期的，现在看来，市场的复苏，已经实打实地落地了。

诡异分化！住宅同比降 4%，非住宅却暴涨 200%？！

但是，当我拆开数据看的时候，直接愣住了 —— 大家最关心的二手住宅，成交了5644 套，成交面积 54.47 万㎡。 同比去年 4 月，居然是降了 4.42%？！

不对啊，整体涨了 11%，住宅怎么还跌了？那涨的是谁？ 我算了一下非住宅的成交，瞬间明白了：

今年 4 月，深圳的非住宅（商业 + 办公 + 其他），一共成交了1447 套！ 而去年 4 月，这个数字是多少？ 只有476 套！

我的天，同比暴涨了204%？！ 翻了两倍还多？！

这是什么概念？ 去年 4 月，10 套二手房里，只有不到 1 套是非住宅； 今年 4 月，5 套二手房里，就有 1 套是非住宅！

这个变化，也太夸张了吧？ 要知道，过去这么多年，深圳的二手房市场，一直都是住宅绝对主导，非住宅从来都是边角料，怎么今年突然就逆袭了？

揭秘！非住宅暴涨的背后，藏着两个王炸政策！

为什么非住宅突然就爆了？ 其实，这根本不是什么偶然，而是两个早就埋下的政策，终于开始发力了！

第一个王炸：商办首付直接砍到 30%！

在此之前，深圳的商业、办公类房产，首付比例最低都是 50%，也就是说，你买个 100 万的商铺，最少要拿出 50 万的首付，这一下就把很多中小投资客给拦在了门外。

但是今年 1 月 23 日之后，这个政策直接改了：商业用房的最低首付，降到了30%！ 一下子，首付门槛直接降了 20%！100 万的房子，首付只要 30 万，剩下的 70 万可以贷款！

这一下，直接把很多之前买不起商办的投资客，给拉进了场！ 原来拿不出 50 万首付的，现在 30 万就能上车，谁不心动？

第二个王炸：非居功能转换，盘活了千万闲置资产！

更狠的是 4 月刚出的非居功能转换新政！ 4 月 3 日，深圳出台了《既有非居住建筑物功能转换实施办法》： 只要符合条件，闲置的写字楼、旧商铺、旧厂房，不用改土地性质，不用补地价，就可以直接改成宿舍、医院、养老设施这些民生配套！ 而且还有 5 年的过渡期政策！

这意味着什么？ 之前很多人买写字楼，最怕的就是空着租不出去，毕竟现在深圳的写字楼空置率不低，很多小老板都不敢碰。 但是现在好了，就算没人租写字楼，我改成员工宿舍、人才公寓，一样能租出去！而且深圳的租房需求这么大，根本不愁租！

更重要的是，现在深圳的商办价格，经过这几年的调整，已经跌到了地板价！ 很多核心区的写字楼，单价才 3 万多，比同区域的住宅便宜了一半还多！ 买下来，改成宿舍出租，租金回报率直接能做到 4%-5%！

反观现在的深圳住宅，租金回报率才 1% 左右，存银行都比这个高！ 你说，投资客会怎么选？ 当然是转头去抄底商办了！

这也就解释了，为什么非住宅的成交，直接同比暴涨了 200%！ 原来，大家都偷偷跑去抢商办的抄底机会了！

别慌！住宅的好戏，还在后头！

看到这里，很多刚需朋友肯定慌了： 怎么回事？住宅成交同比降了？是不是住宅市场不行了？我是不是不该买房了？

别慌！听我给你算笔账，你就明白了！

首先，环比来看，住宅的成交，其实是在涨的！ 3 月的时候，深圳二手住宅成交了 5071 套，4 月直接涨到了 5644 套，环比涨了11.3%！ 这说明，住宅的需求，其实是在逐月回暖的，只是去年 4 月的基数太高了，所以同比才显得降了！

更重要的是：4 月底那波王炸新政，根本没体现在这组数据里！

大家还记得吗？4 月 29 日，深圳出台了今年以来最大的楼市新政： ✅ 非深户社保满 1 年就能买房，之前可是要 3 年！ ✅ 深户核心区可以买 3 套，非核心区直接不限套数！ ✅ 公积金贷款额度直接翻倍，个人最高能贷 70 万，家庭最高 120 万！ ✅ 企业也放开了购房通道！

但是！这个新政，是4 月 30 日才正式执行的！ 而 4 月的成交数据，统计的是整个 4 月的网签，新政生效的那一天，已经是 4 月的最后一天了！

也就是说，这波新政带来的需求，完全没来得及体现在 4 月的成交里！ 那这些需求，去哪了？ 都攒到 5 月了啊！

你想想，之前被限购卡了好几年的非深户，现在社保满 1 年就能买了；之前想买二套三套的改善客，现在名额放开了；还有想买房的企业，现在也能买了！ 这些需求，一旦释放出来，5 月的住宅成交，会是什么样？ 我敢说，很可能直接突破 6000 套，甚至 7000 套都不是梦！

而且，现在的库存，也已经开始好转了！ 截至 4 月底，深圳的二手房挂牌量虽然还有 8.8 万套，但是这是近年来首次出现同比下降！ 也就是说，库存已经开始被消化了，供需关系正在逐步平衡！

之前那种业主扎堆抛售的情况，已经没了，现在市场已经从 “以价换量”，转向了 “量升价稳”！ 甚至有不少优质房源的业主，已经开始惜售了，议价空间也从之前的 10%，降到了现在的 5-8%！

现在到底能不能买房？给你 3 个真心话建议！

说了这么多，很多朋友肯定想问：现在到底能不能上车？ 我给大家 3 个真心话建议，不管你是刚需还是投资，都能参考：

1. 刚需朋友：别等了，现在就是不错的上车窗口

之前很多刚需朋友，总想着再等等，等房价再跌跌。 但是现在，政策已经到底了，限购松绑了，首付门槛降了，利率也到了历史低位。 而且，现在业主还有 5-8% 的议价空间，你还能砍价，再过两个月，等新政的需求释放完，业主惜售了，你想砍价都没机会了。

尤其是那些 800-1000 万的改善房源，现在成交的越来越多，优质的房源，卖一套少一套，遇到合适的，就别犹豫了。

2. 投资客：别盯着住宅了，优质商办才是新机会

如果你是投资的，现在真的别再盯着住宅了。 住宅的租金回报率太低了，而且现在价格也没什么下跌的空间了，涨幅也有限。 反而那些核心区的优质商办，现在价格已经跌到位了，首付又降到了 30%，还能改功能，租金回报率能到 4-5%，比住宅香太多了。

但是注意，一定要选核心区、交通方便、人流大的，那些偏远区域的商办，还是别碰，风险太大。

3. 业主：别乱降价了，现在可以正常挂牌了

如果你是业主，之前为了快点卖，降价几十万的，真的没必要了。 现在市场已经回暖了，成交周期越来越短，你只要挂个合理的价格，很快就能卖出去。 尤其是核心区的优质房源，现在很多买家在抢，你完全不用急着降价抛售。

最后说两句

其实，从这组数据里，我们能看的很清楚： 深圳的楼市，已经不是过去那种普涨普跌的时代了，现在是彻底的分化时代。 住宅在回暖，商办在爆发，不同的产品，不同的区域，走势完全不一样。

而月底的那波新政，才只是一个开始，接下来的 5 月，很可能会有更多的惊喜等着我们。

那么，你怎么看这次的成交数据？你觉得接下来深圳楼市会怎么走？你现在有没有买房的计划？ 评论区聊聊，我会一一回复！

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