作者：环球君 首发：楼市观潮（ID:house515）
最新消息：
据网上房地产统计
截止4月30日
上海2026年4月二手房累计成交28742套！
环比2026年3月的31215套，环比下降7.92%。这也可以理解，毕竟上个月，上海二手房网签量创了5年新高。
2026年4月，同比2025年4月的23416套，同比大涨22.75%。可见，今年上海二手房成交量还是有效放大了。
2026年4月，有8天网签过千套，日均网签958套。可见，今年上海的金三银四，成分很足。
上海2026年3月二手房累计成交31215套！这波成交量更是自21年3月之后，5年以来再次出现3万+成交量！
为什么3月上海二手房网签量突然放量了呢？
这不得不说，春节后第二个工作日，上海的楼市新政了。
一、政策核心是继续松绑限购：
非沪籍外环内购房：社保/个税年限从5年→1年
• 非沪籍满3年：外环内可增购1套（限购2套）
• 居住证满5年：无需社保/个税，全市限购1套
• 外环外：非沪籍满1年不限套数
一句话总结下来就是：缴1年社保的外地人就可以在全上海买房了，外环内可买一套，同时外环外可以买无数套，如果缴满3年，可以在外环内买2套。如果有上海居住证5年的，那么不需要社保也可以买一套。
二、大幅提高公积金贷款额度：
首套家庭：最高240万（原160万）
• 叠加上浮：多子女+20%，最高324万
• 认房不认贷：无房或1套且结清，可再贷
• 多子女二套：额度上浮20%
三、房产税优化
自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。
上海房地产新政2月26日起施行。虽然上海的“沪七条”还是老套路，只是放松了一点限购，挤了点牙膏而已，根本就不能算什么大招。但是新政出台的时间点非常巧妙，赶在金三银四之前，有效刺激了楼市成交。并且，“沪七条”全都是针对外地人的，有效刺激了外地人入市。从成交数据来看，确实达到了效果。2025年1月，上海300万元以下二手房成交占比为59%。到2026年2月，这一比例升至70%，截至3月15日进一步增至73%。
200万以内的老破小占了整整一半，300万以内达70%，500万以内更是高达88%。
这里暗示了两点：
第一，这轮成交量暴涨，主要是300万以下的房子在动。
上海一套300万的房子，大致对应外环外、老旧小区、面积偏小的选项。
这一轮成交量暴涨的，不是我们过去常见的次新房，而是一直被大家嫌弃，看不上眼的老破小。
没别的原因，就是跌到位了，跌出了性价比。
举两个例子：
同济大学附近虹口杨浦学区房：密云小区、鞍山八村，最新总价100-200万；
浦东世纪大道的老破小：竹园新村，总价250万。
以上这些小区在三年前都要四五百万的，现在基本对半砍。
第二，改善一夜之间全消失了！这不是投资客回来了，也不是改善型需求爆发了。买房的，大多数是在上海漂了若干年、终于等到门槛够得着的那批人。政策一出，压抑已久的需求集中释放。上海市中心品质稍微过得去的次新房，基本上都要800万起，500万以内总价的，基本不是市中心老破小，就是郊区的次新房。
也就是说，市场近九成的房源全都是被低总价包揽，这一轮成交完全是靠刚需支撑起来的，改善基本没见着。
改善一夜之间全消失了！
但只要改善群体没有支棱起来，整体的房地产市场就很难说真正回暖。现在的悬念是：1、3月突破3万套，4月份跌破3万套，5月份还能保持住热度么？
2、上海二手房成交量疯狂暴涨，勇创5年新高，房价会怎么样？大家都知道量在价先，成交量暴涨，价格才能回暖，现在成交量起来了，上海二手房会涨价么？
