澳洲数据分析师分析了过去35年澳洲房产规律 ,推测出了未来的趋势!
“我分析了过去35年澳洲房地产市场的数据，据此得出了未来20年房地产可能的发展趋势。”最近，澳洲一位数据分析师在Reddit上发了一篇关于澳洲房市的分析文章，吸引了很多网友的关注。一、信用扩张而非供应短缺，是推动澳洲房价上涨的主要原因。在1980年代之前，申请房贷需要有储蓄记录，与银行分行经理建立关系，而且银行只能从少量的存款中放贷。随着金融放松管制，银行开始竞争，尽可能快速地寻找借款人，非银行贷款机构则通过将抵押贷款证券化，使得买家不需要存款也能买房。三居室砖房的供应量没有变化，但追逐它的信贷总量却发生了变化。另外，夫妻的双收入被纳入借贷评估，第二份收入变成了进入房产市场的前提，而不是额外的收入。抵押贷款还款额从70年代占月收入中位数的44%增加到如今的92%。自1995年以来，悉尼的中位房价上涨了约600%，但广义货币供应量则上涨了约760%。房价的“增长”主要是由于澳元贬值速度快于房价的涨速。三、AI可能会使这一问题变得更加严重，而不是改善。AI通过将工作自动化、降低成本，从而抑制了物价，为澳洲央行提供了保持低利率和货币供应增长的空间。结果是出现了K型经济：如果你拥有房产，你的财富随着货币供应量的增加在名义上增长。如果你依靠工资且不拥有房产，你的生活成本上升（特别是住房），而你的收入停滞或下降。收紧贷款标准，逐步削减负扣除和资本利得税优惠，实施广泛的土地税，并且将供应增加与限制信贷相结合，而不仅仅是增加供应。一位网友表示：“我完全不同意这种关于通货膨胀的社交媒体流行理论。我认为这种观点明显是错误的。”他认为，澳元的购买力应该与广泛的商品和服务进行对比，而不仅仅是房屋价格。他认为房价的上涨是相对的，而不是货币贬值导致的结果。他还补充道：“房价上涨的背后不仅仅是货币供应量的扩张，还有很多其他原因在推动价格变化。”然而，另一位网友则对这个观点提出反驳，认为当前的经济系统中，货币供应增长速度超过CPI，最终导致了资产价格的上涨。该网友还提到，研究表明，家庭债务和借贷的增长与房价上涨密切相关。这个观点得到了许多网友的认同，他们认为，当前系统的运作机制正是通过宽松的货币政策和持续增长的家庭债务来推动房价的上涨。还有人指出，澳洲房地产市场中存在“资金富裕者”和“高负债者”之间的差距，尤其是在悉尼市区和外郊区。市中心的房地产由富裕的现金买家和资本密集型投资者主导，而外郊区的买家则往往依赖高额的抵押贷款，这些区域的房价增长相对缓慢。对于这些地区，信贷紧缩或工资压缩会导致市场需求急剧下降。最后，一些网友提出了对政治的批评，认为目前的政治环境使得房地产问题无法得到有效解决。一位网友提到：“政治家们害怕失去权力，他们不敢采取任何‘大胆’的行动，尽管他们知道问题的根源。”另一些网友认为，当前政治制度下，拥有房产的群体在政策决策中占据主导地位，而那些受影响最深的租房者和年轻购房者却没有足够的政治力量来推动改变。网友们的评论反映了对当前澳洲房地产市场的不同看法。一些人认为货币扩张和信贷政策是导致房价上涨的根本原因，而另一些人则认为更多的房价上涨是由于实际的价值增长或其他经济因素的推动。无论是哪种观点，大家都对未来的房地产市场充满了担忧，并呼吁对现有政策进行改革，以应对日益严峻的住房问题。
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