2026年4月深圳一二手住宅网签总量9044套，环比上涨15%，同比上涨58%（2025年4月约5720套）。其中二手住宅网签5644套，占比62.4%，创下近三年二手房占比新高。
从“金三”到“银四”，深圳楼市完成了从量能修复到结构性分化的转变。当下市场已形成“二手房主导、新房现售崛起、核心区领跑”的新格局。5月限购松绑政策全面落地，楼市将走向何方？
一、4月整体画像：量稳结构优
💡 一手现售同比暴涨94.5%，说明购房者更偏好所见即所得。二手成交占比达到62.4%，为2023年以来峰值。
4月新房价格走势
4月新房均价54925元/㎡，环比明显上涨5.0%。核心区优质盘成交占比提升是主因，并非全市普涨。
二、结构分析：三个关键变化
变化1：新房现售占比45.8%，创近一年最高
4月一手现售1556套，占比45.8%，连续3个月超过40%。现售意味着：交付快、无烂尾风险、配套可见。在当前市场环境下，现房已成为新房成交的主力军。
变化2：二手房“存量房时代”特征强化
4月二手住宅网签5644套，是2021年以来同期第二高位（仅次于2025年12月的5970套）。二手房议价空间收窄至4.2%（3月为4.7%），房东信心正在修复。
变化3：改善型户型成为绝对主力
2026年4月深圳新房成交面积段分布：
90㎡以下：28%（较3月下降5个百分点）
90-144㎡：58%（较3月上升6个百分点）
144㎡以上：14%（持平）
改善型需求（90-144㎡）已占近六成。限购松绑后，深户家庭“买三套”主要释放的正是改善需求。
三、片区分化：南山龙华领跑，外围跟涨
一手住宅成交TOP3片区
二手住宅活跃度
福田区：成交量环比+15%，核心区限购松绑预期下，业主反价现象增多
宝安区：新安街道纳入核心区，二手带看量新政首日上涨40%
龙岗区：刚需主阵地，300万以下房源成交占比稳定在35%
成交量由核心区向外围逐步传导的迹象明显。五一期间，预计外围区域将承接核心区外溢需求。
四、四月热度持续性：五大信号验证
新房预售量稳中有升：4月预售1844套，环比+17%，开发商推盘积极性提高。
二手网签连续4个月超5000套：自2025年12月以来，二手成交持续在5000套以上，市场流动性恢复。
新房库存去化周期缩短：截至4月底，深圳新房可售库存去化周期约16.5个月（3月为18个月），改善趋势明确。
大宗交易频现：4月总价1500万以上豪宅成交约120套，环比+45%，高净值人群开始入场。
政策组合拳持续发力：限购松绑+公积金提额之外，福田、南山多个片区推出“以旧换新”活动，打通置换链条。
五、五月怎么走？三个预判与一个提醒
预判1：5月一二手总量有望突破9500套，冲击万套大关
“五一”5天假期叠加新政完整释放期，预计看房量环比再增30%
公积金新政从5月起全面执行，贷款额度提升将直接转化为购买力
限购松绑后，新增约12万持居住证非深户获得核心区购房资格，其中5%转化为实际成交，即可带来6000套增量（中长期）
预判2：二手房占比将继续维持在60%以上
预判3：价格以“稳”为主，不会暴涨
“房住不炒”仍是主基调，政策意在“稳定市场”而非“刺激大涨”
开发商库存压力仍在，五一期间大概率延续“以价换量”策略
核心区优质盘可能微涨1%-3%，但远郊盘仍需以折扣走量
⚠️ 一个提醒
5月是政策效应观察期。若挂牌量不出现报复性反弹、抛压可控，且议价空间能维持在4%左右，则市场将进入“量价双稳”的健康轨道。反之，若抛盘激增，短期价格仍有波动风险。
建议购房者：有真实自住或改善需求的，5月是不错的入市窗口；想短期套利的仍需谨慎，市场不具备大涨基础。
六、月报小结（一张表看懂4月）
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