北京、上海二手房成交量又创近年新高,楼市真的回暖了!
最近刷到京沪二手房成交量爆涨的新闻，很多人都在喊楼市全面回暖要赶紧上车。但真相可能和你想的完全不一样。北京 4 月二手住宅网签 17893 套，创近五年同期峰值。但很少有人注意到，北京 300 万元以下二手房成交量占比 66.3%。市场正在上演一场奇怪的分裂。成交量在往前冲，价格却在原地踏步。我们真正该问的不是有没有回暖，而是量涨了之后，市场能走多远。但很少有人知道，本轮挂牌量收缩的主要驱动力不是成交放量，而是房东主动惜售撤牌。很多业主挂牌几个月被反复压价后干脆不卖了。他们觉得已经跌到这个位置，再卖下去太亏。库存下降不是因为房子卖光了，而是因为有些房子暂时退出了市场。这确实说明卖家不再恐慌性出货，但也意味着需求端根本没消化掉真正的存量。库存的水分比表面数字大得多。支撑这场成交盛宴的，既不是改善型客户换大房子，也不是投资客抄底扫货。全是刚需群体在价格跌到能承受的区间后选择上车。这种刚需托底的结构，看似稳固其实最脆弱。因为刚需上车之后，没有足够的改善需求接盘。整个置换链条根本转不起来。市场的上行空间从一开始就被锁死了。政策放宽确实是此轮放量的重要推手。限购放松首付降低利率下调，精准打开了刚需的需求阀门。叠加市场经过四年深度调整后的价格回归，形成了短期的共振。但这只是市场超跌后向正常水平回归的过程，绝对不是新一轮上涨的开始。现在的回暖只是结构性修复，不是趋势性反转。很多人被成交量的数字冲昏了头，以为抄底的机会来了。但成交量只是看得见的风。价格和居民收入才是决定楼市的潮水。现在风确实在吹，但潮水根本没动。与其急着跟风上车，不如多看看价格的真实走势。保持理性观察，比急于下任何结论都更重要。
