一、整体顺序（记住核心）
银行面签批贷 → 首付进资金监管 → 办理过户缴税 → 办房产抵押 → 银行放款到监管账户 → 监管打款到你卖方银行卡
绝对不是先全款到你账再过户，也不是过完户直接给买家掌控资金，全程走官方资金监管才安全。
二、一步步流程+时间节点
1. 银行面签（买卖双方+中介）
买方提交贷款资料，银行审核征信、收入、房产资质；
周期：3–7个工作日出批贷函
2. 买方存首付款 进官方资金监管账户
⚠️ 首付不转给你个人，必须进住建局/不动产中心监管账户，冻结状态。
3. 不动产过户+缴税
买卖双方带材料去政务大厅/不动产中心，办过户、交契税个税等；
当天可办完过户手续，出新房产证在不动产中心留存，不交给买方。
4. 办理银行抵押登记
过户后直接同步办房屋抵押给银行，不动产出抵押回执。
5. 银行正式放款
银行见到抵押回执，发放贷款到资金监管账户；
周期：抵押完后3–7个工作日放款
6. 全款结算到卖方
监管账户收到「首付+银行贷款」全款，审核无误后；
1–2个工作日自动打款到你预留银行卡
三、卖方必备携带材料（全程都要用）
1. 身份证原件、户口本原件
2. 房产证/不动产权证原件
3. 婚姻证明：结婚证/离婚证+离婚协议（单身不用）
4. 收款银行卡（一类卡，预留手机号一致）
5. 当初购房发票、契税票（方便核税、省税费）
6. 若有共有人：共有人全部到场，带身份证、户口本
四、避坑关键（卖方必看）
1. 坚决不走私下转账，首付、贷款全部进官方资金监管，不相信中介口头承诺。
2. 没拿到银行批贷函前，绝不办理过户。
3. 过户后新房产证不能交给买家拿走，留在不动产中心办抵押。
4. 所有约定（放款时间、交房时间、尾款、物业费结清）全部写进购房合同，口头不算数。
五、交房时间建议
建议约定：全款到你银行卡之后，再交房、交钥匙、迁户口、结水电物业，把风险锁死。
