房产终于可以进信托了!这个城市有房就可以喝头啖汤了

一个历史性的突破

2026年4月，我们完成了一单具有里程碑意义的业务：首单不动产信托成功预登记。

这单业务的信托财产规模是：3套不动产 + 1000万信托财产。

这意味着什么？

意味着在中国内地，房产终于可以名正言顺地装进家族信托了。

在此之前，国内家族信托主要以现金和保单为主。房产、股权这类资产，虽然法律上没有禁止，但实际操作中面临两大难题：

• 过户成本高：个人把房产转让给信托，视同交易，要缴纳契税、个人所得税、增值税等

• 持有成本高：信托公司作为法人持有房产，要缴纳房产税、土地使用税等

这两个问题，让很多家庭望而却步。

但现在，广州率先找到了解决方案。

广州的创新：预告登记模式

2025年7月，广州市地方金融监督管理局、广东金融监管局、市规划和自然资源局、市税务局四部门联合印发了《关于开展不动产信托财产登记试点工作的通知》。

这是广东省内首个不动产信托财产登记试点政策。

最大的创新是什么？

引入了“预告登记”制度。

什么意思呢？

以前，你要把房产装进信托，必须先完成交易过户。这意味着你要先交税、先办完所有手续，房产才能进入信托。

但现在，广州允许你先做一个预告登记——相当于在不动产登记簿上“锁定”这套房产，注明“这是信托财产”，但暂不办理正式过户。

等到未来条件成熟时（比如政策更优惠、税费更低时），再办理正式转移登记。

这样做的好处是什么？

第一，实现物权锁定。

预告登记后，这套房产未经信托公司同意，不得处分。也就是说，即使委托人（房产原主人）未来发生债务纠纷、婚姻变化，这套房产也不会被追索、不会被分割。

第二，具备税务递延效果。

设立阶段不需要立即缴纳高额税费，可以等到未来正式过户时再按当时政策缴纳。这给了家庭一个税务筹划的窗口期。

第三，降低设立门槛。

不需要一次性把所有手续办完，可以先搭架构、再慢慢注入，大大降低了不动产信托的设立难度。

为什么是广州？

在不动产信托财产登记这条路上，广州走在了全国最前面。

截至目前，全国已有9个城市启动了不动产信托财产登记试点：北京、上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、济南、东莞。

但广州的政策有几个独特的优势：

广州的核心优势有三：

1. 适用范围最广

不仅广州本地的信托公司可以开展，在广州设有异地部门的辖外信托公司也可以适用。这意味着，你可以选择更多信托公司来合作。

2. 不动产类型最宽

北京、厦门要求不动产权属清晰、无权利限制。但广州允许预售商品房、未办妥房产证的二手房纳入信托财产范围。

这意味着什么？你买的期房，还没交房、还没拿到房产证，就可以提前规划进信托了。

3. 预告登记是首创

这是广州最大的亮点。其他城市只有“预登记+转移登记”，广州创新性地引入了“预告登记”，大大降低了设立门槛和税务成本。

此外，广州还在遗嘱信托方面做了特殊规定：如果是不动产遗嘱信托，在全部法定继承人到场确认遗嘱有效性的情况下，信托机构可以单方申请登记，不需要所有继承人配合。

全国各地都在跟进

广州不是唯一的试点城市。自2024年底北京率先破冰以来，不动产信托财产登记试点正在加速覆盖全国重点城市。

北京（2024年12月）：全国首个试点，在不动产权证书“附记”栏注明信托属性，试行一年后已宣布延长至2028年底。

上海（2025年5月）：六部门联合发文，覆盖全类型不动产，并将试点延伸到养老助老、特殊需要等场景。

厦门（2025年7月）：全国首单信托存续期追加交付不动产作为信托财产的转移登记业务在厦门落地。

广州（2025年7月）：首创预告登记制度，发放全国第一张不动产信托预告登记证明。

截至目前，9个城市均已启动试点，多个城市已有首单业务落地。

目前还有哪些不足？

虽然政策已经取得重大突破，但实际操作中仍有几个“拦路虎”：

1. 双重征税问题

目前，不动产进信托在设立和分配阶段均被视同“交易”，需缴纳契税、个人所得税、增值税等。

以一套持有未满2年的住宅为例，设立信托需全额征收约3.18%的增值税及附加，契税统一按3%征收。如果是非住宅（如商铺、写字楼），还需缴纳土地增值税和印花税。

这意味着，一套1000万的房产，设立信托的税费可能高达50-80万。

这也是为什么很多家庭选择先用“预告登记”锁定物权，暂不办理正式过户——等未来政策更优惠时，再完成转移登记。

2. 政策稳定性问题

目前各地试点期限多为1-2年，政策到期后如何衔接尚不明确。这种不确定性使部分家庭持观望态度。

好消息是，北京已宣布将试点延长至2028年底。相信其他城市也会跟进。

3. 登记效力问题

目前的登记更多是行政管理层面的“注记”，而非法律层面的彻底“确权”。在面对公检法查封等司法执行场景时，信托财产的独立性能否得到有效保护，尚需上位法的更强力支撑。

未来可期

尽管存在挑战，但方向已经明确。

两会上，已有代表专门提案，建议降低房产、股权进信托的税费成本，简化过户手续。

专家建议，未来改革应分两步走：短期完善试点政策、给予税收优惠；长期修订《信托法》，从立法层面固化不动产信托登记制度。

我相信，随着试点范围扩大、政策逐步完善，不动产进信托的门槛会越来越低。未来，房产信托将成为越来越多家庭的“标配”。

这个方案解决了什么问题？

1. 物权锁定：预告登记后，房产即可实现隔离保护，防范委托人及子女的婚姻风险、债务纠纷

2. 税务递延：设立阶段暂不交税，为家庭预留税务筹划窗口

3. 降低门槛：允许期房、未办证房产先行登记，扩大可装入资产范围

4. 归集资产：通过“不动产+资金”模式，将房产与现金统一管理，实现一站式传承

适用人群：持有多套房产、希望实现房产传承与风险隔离的高净值家庭，尤其适合在广州及周边地区有房产的家庭。

📌 写在最后

如果你在广州及周边地区有房产，现在正是了解不动产信托的好时机。

虽然目前税费成本还比较高，但“预告登记”制度已经为你打开了窗口——你可以先锁定物权，等到政策更成熟、成本更低时再完成正式过户。

与其等待，不如先了解。

如果你想知道自己的房产适不适合装进信托，欢迎私信我“不动产”，领取初步评估。

20年买方投顾，塔拉庄园主理人 李蓉