【圣辉】2026年4.28-5.1二手房成交数据分析

1. 成交：高位回落，假期效应明显

• 4.28 仍处高位（286套），属于“银四”尾巴的正常热度。

• 4.29–5.1 连续下滑：255→221→189，典型的“节前降、假期低”节奏。

• 4天合计近1000套，比去年同期（五一前后3天约700套）同比+70%～80%，市场热度确实在抬升。

2. 结构：刚需为主，老破小+次新双轮驱动

• 主力总价：150–250万（占比约60%），对应70–110㎡刚需/刚改。

• 房龄分化：

◦ 15年以上“老破小”：成交占比高（尤其海曙、鄞州老小区），胜在总价低、学区/地铁成熟。

◦ 5年内次新：鄞州南部商务区、高新区、江北核心区，流动性强、溢价稳。

3. 供需：挂牌跌破8万套，从“供大于求”转向“供需平衡”

• 市六区二手挂牌：7.99万套（4.30），50个月来首次跌破8万套，去化明显加快。

• 信号：低价笋盘基本出清，房东心态转强，议价空间收窄，部分房源出现小幅跳价/多客抢房。

4. 价格：止跌回稳，核心区先企稳

• 均价：15500元/㎡，环比微涨，同比回升，没有大跌，也没大涨，以“稳”为主。

• 分化：

◦ 稳：鄞州核心、高新、海曙学区房、江北次新。

◦ 弱：奉化、北仑远郊、杭州湾，仍以价换量。