一、房屋租赁场景收取水电费税务处理
方式1：按实际用量据实结算水电费（视同转售货物）
实务处理规则
提供房屋租赁服务纳税人，按承租方实际使用量结算水电费，属于转售应税货物，需分别按水、电对应税率/征收率开具增值税发票。
1. 增值税一般纳税人
电费适用税率13%计税缴纳增值税；水费适用税率9%计税缴纳增值税，企业上游取得水电进项发票可正常认证抵扣进项税额。
2. 增值税小规模纳税人
收取水、电费统一按照3%征收率计税，小规模纳税人无进项抵扣资格，取得进项发票不得抵扣。
政策原文
1.《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条：增值税税率，纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%；销售自来水、暖气、冷气、热水等货物，税率为9%。
2.《财政部 税务总局关于完善增值税小规模纳税人征收率政策的通知》：小规模纳税人适用增值税征收率为3%。
方式2：租赁租金内含水电费（水电全包模式）
实务处理规则
出租房屋整体打包定价，租金已经包含水电费，不单独拆分收取水电费用，统一按照不动产经营租赁服务计征增值税、开具租赁服务发票。
1. 增值税一般纳税人
常规一般计税适用税率9%；
若不动产取得时间为2016年4月30日及之前，可选择简易计税方式，按照5%征收率计税。
2. 增值税小规模纳税人
不动产经营租赁服务统一按照5%征收率计征增值税。
政策原文
1.《营业税改征增值税试点实施办法》财税〔2016〕36号：不动产经营租赁服务，一般计税方法适用税率9%。
2.《营业税改征增值税有关事项的规定》财税〔2016〕36号：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
3. 小规模纳税人出租不动产，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
二、物业管理服务场景收取水电费税务处理
方式1：按实际用量结算水电费
（1）代收收取自来水水费
实务处理规则
物业公司收取业主/租户自来水水费，适用差额计税+简易计税，以物业公司实际收到水费扣除对外支付自来水公司水费后的余额作为计税销售额，依照3%征收率计税，简易计税项目对应的进项税额不得抵扣。
政策原文
《国家税务总局关于物业管理服务中收取自来水水费增值税问题的公告》国家税务总局公告2016年第54号：
提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
（2）据实结算收取电费
实务处理规则
物业公司按实际用量收取电费，属于转售电力应税货物。
1. 一般纳税人：电费13%税率计税，购进电力取得进项发票可正常抵扣；
2. 小规模纳税人：电费按3%征收率计税，进项不得抵扣。
政策原文
《中华人民共和国增值税暂行条例》：电力属于有形动产货物，销售电力适用增值税税率13%。
方式2：物业费内含水电费（水电全包模式）
实务处理规则
物业费统一打包收取，费用内含水电开支，不再单独收取水电费，全额按照物业管理服务计税开票。
1. 增值税一般纳税人：适用现代服务业税率6%，对应合规进项可正常抵扣；
2. 增值税小规模纳税人：适用3%征收率计税，进项税额不得抵扣。
政策原文
财税〔2016〕36号文件附件：物业管理服务属于现代服务—商务辅助服务，增值税一般计税适用税率6%，小规模纳税人适用3%征收率。
三、水电费税前扣除凭证规定
实务规则
企业租用办公用房、生产经营用房，产生水、电、燃气、冷气、暖气、通讯、网络等费用：
1. 出租方正常开具应税发票的，企业以正规增值税发票作为企业所得税税前扣除凭证；
2. 出租方采取费用分摊方式、无法单独开具发票的，企业凭出租方出具费用分割单、外部分摊凭证即可税前扣除。
政策原文
《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》国家税务总局公告2018年第28号第十九条：
企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证；出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。
