北美自记(58):要是中国的房产中介也学美国房产中介那样卖房子,结果会如何?

   要是中国有哪一家房产中介学美国的房产中介那样卖房子，肯定卖得又快又好，甚至可能靠卖房跻身上市公司行列。只可惜，中国的房产中介想学也学不了。

   研究了美国的房产市场，才知道什么是"成熟的房产市场"。相比美国房产中介，中国的房产中介销房的招数只能算是小儿科！

   先说一下，美国房产中介的操作模式:

   在美国，你想卖自已的房子毫无疑问得去找中介:

   首先你与中介签订独家卖房协议，定好佣金比例、售卖周期、销售底价；中介会核查产权是否清晰、是否有抵押、纳税是否规范等情况。

   然后中介会对比周边房价确定你的房子的价格和挂牌策略；提出房屋修补、清洁、软装美化的整套方案。

   你和中介签订合同之后，基本上就可甩手不管了。

   接下来，中介会对接合作方：如联系维修工人、保洁服务、软装摆场公司、房产摄影师、航拍或VR拍摄等。

   然后中介负责监督房屋整修、软装摆场，包括小修补漆、庭院整理、深度保洁。空房可能会租赁家具摆件（按周期计费），自住屋要收走私人物品做极简美化。

   经过一番操作，你的房子会焕然一新，卖相好看得连你自己都不相信这曾经是你的房子！

   在前期准备工作

做好之后，中介开始挂牌引流看房：把你的房子录入MLS全美房源系统，线上全平台上架；举办Open House公开看房和预约专场看房。

    看房同时接收买家出价Offer和多客户竞价；确定买家后谈妥价格、交割时间、附加条款，签订正式购房合同。

   谨慎的买家会请专业验房机构验房，如有问题的话，会协商维修或要求折价；如需贷款则走银行房产评估和贷款审批；产权公司做产权调查、购买产权保险。

正式过户交割：产权公司统一办手续，结清税费、佣金、各类杂费；银行放款，产权更名。

收尾交接：软装公司撤走租赁摆放的家具；买家若喜欢可单独作价留下；房主清空私人物品，交钥匙和其它房产资料。

   在美国的二手房产交易中，软装摆场对促进销售具有重要作用。不仅是因为有了软装摆场，卖相更好了，而是因为摆件是要按时间收费的(一般按月)。房子长期卖不掉，房东就要承担更多摆件租赁费用，所以中介害怕受到房东的指责，只能调动自己最大的积极性来争取早点把房卖出去。另外，美国的每一栋房产数据及历史销售情况，任何人无需授权都能从网上查到，十分透明，欺诈现象很少。

   在中国，中介手上根本就没有成熟的维修、保洁、软装摆场、专业摄影、房屋检测等配套客源。就是有，也有一大堆难题不好解决:中国的卖房客恨不得连中介的佣金都不想付，怎么可能愿意支付额外的维修、保洁、软装摆场、拍摄等一系列附加费用。何况中国客户极度不相信中介，加之国内的中介确实有可能与维修，软装出租方，保洁等配套方合伙给房东下套子。

   所以，一个缺乏诚信的市场，很难有规范的程序和高效率。中国的房地产市场要规范，还有很长的路要走。

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