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监护人低价售卖被监护人房产？法院：违反最有利于被监护人原则，合同无效！

选自《中国法院 2025 年度案例・合同纠纷》

当家人因疾病或残疾丧失部分民事行为能力时， 监护人的职责就显得尤为重要。 但有些监护人却利用手中的权利， 低价处分被监护人的房产， 这种行为真的合法吗？

很多人觉得，监护人就是被监护人的"代言人"， 想怎么处分财产都可以。 但这个真实案例会告诉你： 监护人处分被监护人财产必须以"最有利于被监护人"为唯一原则， 任何损害被监护人利益的行为， 都会被法院认定为无效！

真实案例

李某与周某夫妇共生育子女三人：李甲、李丙、李丁。 周某于1997年去世，李某于2021年去世。 李丁因患有中度精神发育迟滞， 经李丙申请，法院于2021年判决：

1. 李丁为限制民事行为能力人；
2. 指定李丙为李丁的监护人。

案涉1805号房屋原系李某与李丁按份共有，各占50%份额。 2021年12月，经法院调解， 李某名下的50%份额由李丁继承， 至此李丁成为该房屋的完全所有权人。

2022年1月17日，李丙作为李丁的法定代理人， 与李乙签订《北京市存量房屋买卖合同》， 将建筑面积125.65平方米的1805号房屋 以60万元的价格出售给李乙， 并于当日完成了过户登记。

李甲得知此事后，认为该交易价格远低于市场价值， 严重损害了李丁的合法权益， 遂向法院起诉，请求确认案涉房屋买卖合同无效。

两被告辩称：

1. 李甲主体不适格，既非合同当事人也非李丁的监护人或第一顺序继承人，与案涉合同无利害关系；
2. 李丁虽为限制民事行为能力人，但能清晰表达意愿，案涉交易是其主动提出；
3. 李乙作为李丁的养子，一直负责照顾其生活，房屋过户后李丁仍居住在此，交易是为了方便李乙更好地照顾李丁，并未损害其利益。

争议焦点

1. 原告李甲是否具有本案的诉讼主体资格？
2. 监护人李丙以明显不合理低价出售被监护人李丁房产的行为是否有效？
3. 司法实践中如何准确理解和适用"最有利于被监护人原则"？

法院判决

法院审理认为：

1. 李甲作为李丁的同胞姐姐，属于李丁的近亲属， 在李丁的合法权益受到侵害时， 有权依法提起诉讼维护其权益，具有本案诉讼主体资格。
2. 李丁被宣告为限制民事行为能力人后， 仅可独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。 房产买卖涉及价值巨大， 李丁显然不具备签订该合同的相应行为能力， 其民事法律行为应由法定代理人李丙代理实施。
3. 监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责， 监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。 本案中，案涉房屋建筑面积125.65平方米， 合同约定价款仅为60万元，明显低于市场价值。 李丙未能提供充分证据证明该交易是为了维护李丁的利益， 其行为严重损害了李丁的财产权益。
4. 即使李丁在过户时一同前往不动产登记中心， 也不能改变其不具备相应民事行为能力的事实， 更不能免除李丙作为监护人的法定职责。

最终判决：

1. 确认李丁与李乙于2022年1月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
2. 驳回李甲的其他诉讼请求。

适用法条

1. 《中华人民共和国民法典》第二十二条不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人， 实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认； 但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为 或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。
2. 《中华人民共和国民法典》第三十五条第一款监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。 监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
3. 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
4. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。 但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

大白话解读

很多人误以为，监护人就是被监护人的"全权代表"， 可以随意处分被监护人的财产。 其实法律早就明确了， 监护人的权利不是无限的，"最有利于被监护人"是监护人履行职责的唯一原则。

这意味着，监护人处分被监护人财产时， 必须是为了被监护人的利益， 比如支付被监护人的医疗费、生活费、教育费等。 如果监护人以"方便照顾"、"养老送终"等为借口， 将被监护人的房产以明显不合理的低价转让给自己或近亲属， 这种行为本质上是在侵占被监护人的财产， 法院会直接认定合同无效。

需要特别注意的是， 即使被监护人本人同意了交易， 只要该交易损害了其利益， 且被监护人不具备相应的民事行为能力， 合同依然会被认定为无效。 这是法律对弱势群体的特殊保护。

实用法律提示

1. 监护人处分被监护人财产时，必须以维护被监护人利益为唯一目的
2. 以明显不合理低价转让被监护人房产的行为，一律无效
3. 被监护人的近亲属有权监督监护人的行为，发现侵害被监护人利益的情况，可向法院起诉
4. 购买限制民事行为能力人或无民事行为能力人房产时，务必核实监护人处分行为的合法性
5. 监护人应保留好所有为被监护人利益处分财产的证据，避免引发纠纷
6. 发现监护人严重侵害被监护人合法权益的，可向法院申请撤销其监护人资格

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