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澳洲房产投资大洗牌!未来买房逻辑彻底变了!

2026-10-26 00:53:51

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2026联邦预算案正式落地

2026年5月12日，澳洲联邦预算案正式公布，其中最受关注的，无疑是针对房地产投资的重大税制改革。这一次，不是“小修小补”，而是被市场称为“澳洲近40年来影响最深远的房地产税务改革”。

负扣税（Negative Gearing）被限制、资本利得税（CGT）制度重构、家族信托税收收紧……这一系列组合拳，正在彻底改变澳洲房产投资逻辑。

对于投资者来说，一个时代正在结束：过去依靠“退税+资产增值”的投资模式，正在逐渐退出历史舞台。

AUV结合最新联邦预算案，一次性讲清：

- 新政到底改了什么？

- 哪类房产受影响最大？

- 为什么政府要这么做？

- 未来哪些资产反而更值得布局？

- 新房为什么突然成了“政策赢家”？

建议收藏阅读。

负扣税（Negative Gearing）改革：二手房时代正式结束？

什么是负扣税？一直以来，负扣税都是澳洲房地产投资最核心的税务优势之一。简单来说，当投资房的租金收入，小于贷款利息、物业费、维修费等支出时，投资者产生“亏损”。过去，这部分亏损可以直接抵扣工资收入，从而减少个人所得税。这也是为什么过去很多投资者即使现金流为负，依然愿意长期持有房产。

但现在，规则变了。

新政策重点（2026年5月12日起），新建住宅（Brand New）继续保留负扣税，例如在空地上建造、或拆除旧房后新建更多单元的项目。

原因很简单：澳洲目前最大的危机之一，就是住房供应不足。联邦政府提出目标：到2029年新增120万套住房。因此，新房不仅不会被打压，反而会继续获得政策支持。

真正受到冲击的，是二手房市场。

2026年5月12日之后购买的二手住宅，亏损不能再抵扣工资收入；只能抵扣该房产未来的租金收益；多余亏损可结转，但无法直接“退税”。这意味着过去“靠退税养房”的投资逻辑，基本结束。未来买二手房，投资者必须更关注实际租金回报、现金流能力、空置率、持有成本，而不是单纯赌资产上涨。对于2026年5月12日前已经持有投资房的人来说，好消息是已持有的投资房不受影响。

一年过渡期（非常关键）

2026年5月12日至2027年6月30日之间购买二手房仍可暂时沿用旧规则。但2027年7月1日后，必须切换到新制度。

资本利得税（CGT）改革：50%折扣时代终结

除了负扣税，另一个重磅变化来自资本利得税（Capital Gains Tax）。

旧制度是持有资产超过12个月，可享受50% CGT折扣。例如：如果房子增值100万澳元。过去只需要对其中50万计税。这也是为什么很多投资者更偏向长期持有。

新制度（2027年7月1日起）取消固定50%折扣，取而代之的是：“通胀指数化”制度。政府会根据CPI（通胀）调整购房成本。投资者只需要对“真实增值部分”缴税。例如：房价涨了30%，期间通胀涨了12%，则仅对18%的真实收益征税。

新制度下，还新增了一项：资本利得最低按30%税率征收。这意味着即使个人边际税率较低，也无法再通过低税率获得巨大优势。高收入投资者、海外买家、信托结构持有者，受到影响会更明显。

政府再次对Brand New给予优待，出售新建住宅时，投资者可以二选一：

方案1：继续使用旧50% CGT折扣

方案2：改用新通胀指数化制度

哪种更划算，取决于未来通胀与资产增值情况。

但核心已经很明确：新房，是未来税务体系里的“优等生”。

为什么政府一定要改革？

1. 住房危机越来越严重

过去十年，人口暴增、移民回流、新房供应不足、建筑成本飙升，导致澳洲房价和租金持续上涨。尤其悉尼、墨尔本很多首次置业者已经越来越难进入市场。

2. 投资者与自住买家竞争失衡

过去很多投资者即使现金流亏损，依然愿意高价抢房。因为有负扣税补贴、有CGT折扣、资产增值空间大。但对于首次置业者来说，他们无法享受同样的税务优势。因此政府希望降低投资者对二手房市场的竞争。

3. 引导资金进入“新房建设”

本次预算案最核心的方向其实只有一句话：“鼓励建设，而不是炒存量。”因此新房继续享受优惠、Build-to-Rent继续支持、二手房税务优势被削弱。

未来市场会发生什么变化？

1. 新房市场可能迎来新周期

未来几年Brand New项目可能会持续获得税务优势、政策支持、银行融资倾斜、投资者关注度提升。特别是墨尔本东南区、悉尼西北增长区、有铁路与大型基建配套区域，未来可能会成为资金集中方向。

2. 二手房投资更看重“现金流”

过去很多人买房的逻辑是“先亏着，未来涨价就好”，未来这套逻辑会越来越难。因为负扣税减弱后，高租金、低持有成本、稳定租客、稀缺地段等因素会比“纯升值”更重要。

3. 海外买家税务压力进一步提高

海外投资者未来将面临更高CGT税负、更严格现金流要求、更难依赖税务套利，因此未来海外资金也会更偏向核心区域、新房项目、长期持有资产。

普通投资者接下来应该怎么做？

已持有投资房的人不需要恐慌，旧政策继续有效。很多老投资房未来反而会因为“旧税制资格”而更有价值。AUV建议您长期持有、优化贷款结构、提升租金回报。AUV专业的物业管理团队可以为您的投资房保驾护航。

想买二手房的人，未来一定要重新计算实际现金流、利率压力、税后收益。不要再只依赖“退税”。

想买新房的人，目前反而可能是新房投资的关键窗口期。因为未来新房同时拥有了保留负扣税、CGT优惠可选、更符合政府方向、更容易获得租赁需求等优势，尤其在人口增长强劲区域，长期需求依旧非常稳定。

AUV优质Brand New项目推荐

在新政背景下，Brand New住宅的优势正在快速放大。如果你近期正在考虑澳洲房产配置，以下几类项目尤其值得关注：

2-4/68 Humber Rd Croydon North

4 卧室 2 卫浴 2 车位

这套全新双层住宅专为现代家庭量身打造，走进室内，您将看到客厅区域铺设工程级木地板，卧室则铺设柔软地毯，搭配精致瓷砖设计与柔和的LED氛围灯光，完美衬托出现代简约的整体风格。开放式的厨房、餐厅与起居空间是整个家的核心——无论是日常生活还是招待宾客都十分理想。滑动门将室内生活区自然延伸至宽敞的户外甲板，营造出理想的户外娱乐空间！

厨艺爱好者一定会爱上这间令人惊艳的美食厨房，配备双色软关橱柜、优质不锈钢家电（含900mm宽炉灶）、石质台面、瓷砖防溅墙、洗碗机以及可供日常就餐或交流的早餐岛台。

住宅共设有四间宽敞卧室，其中包括一楼配备独立卫浴的主卧套房，充分保障居住的舒适与私密。二楼另设有灵活多用途的休闲区——可作第二起居室、学习角或青少年休闲空间。

额外亮点包括：

- 独立全尺寸洗衣房

- 多个卫生间及全高瓷砖卫浴

- 全屋分体式冷暖空调系统

- 双层玻璃窗

- 丰富的内置储物空间

- 遥控双车库

- 花园储物间与5,000升雨水收集系统

本住宅坐落于一个适合家庭居住的优质地段，步行15分钟内可达公交站、公园、步道及Croydon North Village购物区（含Coles超市）。开车5分钟可达Chirnside Park购物中心，15分钟可至Eastland大型商场及EastLink高速入口。驱车8分钟范围内分布着多所顶尖学府，如Oxley Christian College、Luther College及Yarra Valley Grammar。驱车15分钟可至Gardiners Run高尔夫球场，30分钟即可畅游Yarra Valley葡萄酒庄区。

这是一个难得的机会，让您在备受青睐的地段中收获一处兼具低维护与高品质生活的理想居所。

1-16/88 Whittens Ln Doncaster

3 卧室 2 卫浴 2 车位

不同户型，提供3居和4居选择，可俯瞰墨尔本城市天际线及Dandenong山脉的开阔景观。

Doncaster是墨尔本一个备受追捧的郊区，拥有丰富的休闲、餐饮和购物选择。新地址88 Whittens Lane中“最幸运的数字88”经过精心挑选，不仅因为其位于Doncaster Hill顶部的独特位置，也因为其生活方式、配套设施以及靠近交通。

Westfield Doncaster购物中心和Bunnings仅需步行10分钟，为居民提供从电影院和大型商店，到超市和特色商店的一切，同时也位于受欢迎的Doncaster Primary School和Doncaster Secondary College学区内。

有三层户型可选，3卧室、2浴室、1或2车位车库；或四层户型，4卧室、4浴室、2车位车库并带私人电梯。室内建筑面积在14.5sq到33.5sq之间，为您提供在该区域罕见的大型居住空间。

客厅

每套联排别墅都拥有宽敞的客厅，空间充足、自然光充足并拥有令人惊叹的景观。精致的木地板与良好的视野相辅相成，将自然环境引入空间，并通向私人露台阳台。整体住宅还配有地下私人车库、书房区域以及充足的储物空间。

卧室

分布在各层的宽大卧室可以俯瞰城市及周边景观。所有卧室均配有通顶嵌入式衣柜以及高品质地毯。部分卧室带有阳台露台、步入式衣帽间和独立卫浴。

厨房

大型厨房岛台配有石材台面和设计感哑光黑龙头，营造优雅且令人愿意停留的空间。智能设计提供丰富储物空间以及隐藏式橱柜，用于容纳高品质Miele电器，包括烤箱、炉灶、抽油烟机和洗碗机。

浴室

大多数浴室配有通顶镜柜、充足储物空间和精致瓷砖。独立式浴缸和设计感哑光黑龙头统一整体设计主题，并增加更高的风格感。

多功能房被设计为休息室、独立餐厅或一个活动学习空间。

1/9 Verbena St Mordialloc

4 卧室 2 卫浴 4 车位

临街面、独立车道、朝东前院以及宁静私密的居住环境，共同成就了这套约24.8sq（约230㎡）的高品质住宅。房屋拥有4间卧室、3.5间浴室以及3个独立生活空间，并配备稀有双车库，坐落于备受欢迎的优质地段，紧邻知名的 Woodlands Golf Course。

地理位置极其便利：

步行约500米即可到达Parkdale Secondary College
步行10分钟可至Warren Road本地商业街、Mordialloc Community Centre、Walter Galt Reserve及St John Vianney’s Primary School
步行15分钟可达 Parktone Primary School
开车约6分钟即可抵达海边以及 Parkdale与Mordialloc两大商业与火车站中心开车约7分钟可至DFO Moorabbin与Costco Wholesale Moorabbin
开车约8分钟即可到达 Westfield Southland
距离墨尔本CBD约25公里

这是一处阳光充沛的理想居所，室内外动线流畅自然，并延伸至朝北后院，非常适合户外聚会与休闲娱乐。双层住宅整体采光极佳，两层均拥有高挑天花设计，并可通过室内直接进入经过抛光混凝土处理的双车库，车库后方还设有外部卷帘门，实用性十足。

住宅底层沐浴在充足北向阳光之中，包含：

宽敞家庭起居与用餐区域
配备Bosch燃气厨电、石材中岛台以及充裕储物空间的现代厨房
独立洗衣房
客用化妆间（Powder Room）
独立会客厅
一间带独立卫浴的底层主人套房

楼上则提供：

第二间主人套房，配备步入式衣帽间及全瓷砖无框淋浴卫浴
两间宽敞卧室
中央家庭浴室，配有独立浴缸
额外家庭娱乐休闲区（Rumpus Zone）

室内设计兼具时尚感与舒适性，并提供全年舒适居住体验，包括：

数码无钥匙入户系统
每个房间均配备分体式冷暖空调
一楼采用防水Hybrid复合地板
楼上铺设高品质地毯
高级石材台面饰面
宽敞迎宾式入户走廊
车道额外停车位
未来还有潜力增设专属电动安全大门（Electric Secure Gate）

这是一套集空间、品质、地段与生活便利于一身的精品住宅，无论自住或投资都极具吸引力。

1-4/45 Humber Rd Croydon North

4 卧室 3 卫浴 2 车位

坐落于Croydon North一处安静且备受青睐的优质社区，这个仅由四套住宅组成的精品项目，为您提供在成熟、宜居的家庭社区中置业高品质住宅的难得机会。

项目由建筑师精心设计，充分考虑多样化的生活需求，提供单层与双层住宅选择，灵活的3房及4房户型，空间宽敞，布局高效合理。

每套住宅均设有采光充足的开放式客厅与餐厅区域，与私密的户外空间无缝衔接，非常适合家庭日常生活或休闲娱乐。设计感十足的厨房配备高品质用料、充足储物空间以及中央岛台，将实用性与美观性完美结合，成为家庭生活的核心。

住宅在功能分区上同样表现出色，主卧宽敞舒适，配有步入式衣帽间及独立卫浴，其余卧室由现代化中央浴室服务。部分户型还提供额外的起居空间或休闲区，非常适合成长型家庭或居家办公需求。

此外，双车位车库、低维护景观设计以及最大化自然采光的布局，使整体居住体验更加轻松便捷，兼具现代感与长期居住价值。

生活便利性同样出众，步行约15分钟即可到达公交线路、本地公园、步道以及Croydon North Village购物区（含Coles超市）。驱车5分钟可达Chirnside Park Shopping Centre，约15分钟可至Eastland Shopping Centre及EastLink高速。

对于家庭来说，周边优质教育资源丰富，包括Oxley Christian College、Luther College及Yarra Valley Grammar，车程约8分钟即可到达。休闲娱乐方面，Gardiners Run Golf Course以及著名的Yarra Valley酒庄也近在咫尺，是周末放松的理想去处。

无论您是自住家庭、投资者，还是寻求一套时尚全新住宅的买家，这都是一个不可多得、各方面条件兼备的优质选择。

预计完工时间：2027年中期。