保利·世博天悦售楼处“五一”场景。受访者供图
本报记者 李贝贝 上海报道
随着“沪七条”政策的持续发力，上海楼市“金三银四”顺利收官。
上海房产交易中心数据显示，今年4月，全市二手房（含商业）累计网签量达28742套，同比增长22.3%，超越了2019年4月的27080套，创下了近十年上海4月单月成交最高值。同期，上海新房市场整体成交节奏有所回落，但中高端房源价值稳步凸显，市场结构切换特征明显。
进入“红五月”，上海楼市热度接续升温，头部房企项目五一假期销售额表现亮眼。如保利发展上海公司销售业绩近15亿元，同比提升82%；华润置地上海公司旗下时代之城、外滩瑞府和翡云悦府三大项目假期销售金额合计超15亿元等。
“展望未来，上海楼市分化态势或将延续。”中指研究院上海企业常务副总经理程宇向《华夏时报》记者分析指出，核心区优质资产在土地成本高企与稀缺供应支撑下，价格具备较强抗跌性，外围区域面临长期去库存压力。
“金三银四”迎来结构性“小阳春”
从市场细分表现来看，本轮复苏呈现明显冷暖分化，二手房率先全面回暖，新房则呈现成交回落、高端走强的结构性特征。
上海房产交易中心数据显示，4月全市二手房创下了近十年上海4月单月成交最高值，超2019年4月2.71万套、2020年4月2.62万套等历史高位。同时，4月份上海有8个项目单日成交量破千套大关，4月11日单日网签了1632套，超越了3月份的两次年内单日成交峰值，市场活跃度显著提升。纵观整个三四月份，上海二手房累计成交约5.92万套，刷新近五年同期纪录。安居客上海认为，市场已经“彻底走出了2021年—2022年的深度调整阴霾”。
价格端同样迎来持续修复，二手房价连续两个月环比上涨且涨幅逐步扩大。国家统计局公布的70城房价数据显示，上海二手住宅销售价格2月环比由跌转涨，上涨0.2%；3月环比涨幅扩大至0.4%。而从成交结构来看，总价200万至400万元的刚需房源稳居市场成交主力；500万元以上改善型房源成交虽有回暖，但回升节奏相对平缓，整体呈现刚需托底、改善缓步复苏的格局。
上海链家研究院负责人李根表示，当前上海改善型置业需求正逐步接棒市场回暖大势，外环外老旧小户型房源成交占比持续走低。与此同时，楼市置业信心温和修复，买卖双方交易意愿提升、成交节奏加快，购房者决策周期明显缩短。此外，上海4月二手住宅成交均价持续温和回升，价格修复态势明确，且二手房带看质量维持高位，看房热度稳固，支撑量价稳步修复。
相较于二手房全域回暖的行情，新房市场在3月成交冲高后，4月成交节奏回归常态。克而瑞上海的统计数据显示，受供应收缩影响，新房成交面积环比小幅下降。另据上海中原地产数据，截至4月29日，上海新建商品住宅成交面积为42.0万平米，环比3月减少25.4%，月度成交规模出现回落。但受豪宅、中高端改善房源成交占比提升带动，4月上海新房整体均价达到77167元/平米，环比上涨22.0%。
供应端方面，房企推盘更趋理性保守。上海中原地产数据显示，4月上海新房新增供应36.2万平米，环比减少32.2%。全月共计29个新房项目入市推新，其中单价10万+的豪宅项目达9个，世博板块的澐启滨江、三林滨江的前滩元境、陆家嘴太古源源邸等热门豪宅项目均集中开盘。其中，4月28日入市的澐启滨江项目六批次开盘，当日去化率超80%。
需要注意的是，新房市场分化格局进一步凸显，优质核心房源认可度居高不下。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，虽然4月整体供应规模有所减少，但优质房源的市场认可度依旧保持高位：“4月全市共有2个新房项目（前滩公馆·澜墅、前滩元境）顺利触发积分摇号，直观体现出核心地段、高品质房源依旧自带流量，置业群体改善意愿扎实。”
土地市场同样向核心优质资产倾斜，热门地块竞拍热度升温。例如，在4月21日的2026年三批次宅地土拍中，徐汇区S031201单元xh290-09地块吸引了9家房企参与竞拍。经过82轮竞价后，招商蛇口以33亿元拿下该地块，溢价率25%，成交楼板价为8.72万元/平米，刷新近一年上海土拍溢价率纪录，凸显房企深耕核心城区优质资产的布局趋势。
“红五月”市场仍延续分化
五一小长假（5月1日—5月5日）为上海楼市再添暖意，新房、二手房同步交出亮眼成绩单，为“红五月”行情奠定坚实基础。
其中，新房市场成交保持稳健。据上海中原地产数据，上海新建商品住宅成交约3.39万平米，较去年同期增加14.14%，市场活跃度持续在线。
头部房企标杆项目热销效应突出，成交表现尤为抢眼。例如，建发上海相关负责人向记者透露，公司旗下建发海宸项目今年4月认购超12亿元，而“五一”五天的认购金额超5亿元。
建发海宸项目售楼处“五一”场景。受访者供图
5月6日下午，保利发展向记者介绍，五一小长假期间其上海区域整体热销近15亿元，同比提升82%。其中保利・世博天悦累计到访客户超137组，成交金额突破4.9亿元；保利・外滩曜&PARK77累计到访超240组，成交金额突破1.6亿元；保利・都汇和煦、保利・光合TOD合计成交77套，成交金额5.77亿元；保利・虹桥和著璟岸累计接待客户超301组，成交额突破1.02亿元等。
华润置地上海透露，旗下澐启滨江、外滩瑞府、时代之城、望云、翡云悦府、士林润园等主销项目在“五一”期间均实现快速去化，时代之城、外滩瑞府、翡云悦府三大项目假期销售额合计超15亿元；招商蛇口上海五一期间全城到访4000余组，认购金额达13.63亿元。其中海上・清河玺成交23套、销售额达3.4亿元，招商臻境成交40余套、销售额约3亿元。
二手房市场同样热度不减，上海链家数据显示，五一假期全市二手房成交1390套，同比增长16%；平台客户咨询量同比提升4%。成交量增速明显高于咨询量，意味着意向客户入市意愿较去年同期显著增强，楼市修复信心持续升温。
一线门店热度直观印证行情回暖。5月4日，在位于上海浦东三林镇的一家链家门店，中介小曹刚刚送走一对看房的夫妇：“这几天天气也好，每天都要带看十几组。”小曹没有透露具体的成交数据，但也肯定地表示“数据应该还可以”。
太平洋房屋方面分析认为，5月上海二手房市场在“沪七条”政策持续发酵下，预计延续向好的态势，热度较3—4月高位略有放缓但韧性十足。成交量维持高位、议价空间持续收窄，外环外刚需板块继续领跑，内环及内中环改善板块修复动能增强。在面积段上，刚需及刚需改善户型承接新政红利，将依旧作为成交主力；改善户型随置换链条打通稳步修复。
太平洋房屋相关人士向记者表示，“整体看，市场在政策红利持续释放下，延续刚需托底、改善温和复苏、高端分化的修复趋势。”而针对上海楼市延续的分化态势，程宇建议，房企应聚焦核心地段，通过产品创新、服务升级及轻资产模式增强竞争力。在“好房子”理念指导下，市场有望在分化中逐步走向更高质量的发展轨道。
值得一提的是，全国楼市政策面持续暖风频吹，也为上海后市行情形成预期支撑。
自4月28日中央政治局会议指出“要努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”以来，多地密集出台新政部署稳楼市举措，如苏州于5月2日出台进一步促进房地产市场平稳健康发展的十一项措施，深圳、广州、天津、武汉等城市也出台新政，形成政策合力。
对此，卢文曦直言，多地密集出台楼市利好政策，虽不直接针对上海，但城市间楼市预期与市场信心具备传导效应，将间接提振上海置业氛围，“预计5月上海楼市会继续保持良好的销售节奏，二手房市场价格有望持续上涨”。
